投資攻略 高力翟聰：物業價格大幅回調吸用家投資者撈底 [香港經濟日報] 2023-12-18

今年投資市場一直淡靜，直至近期有起色。高力資本市場及投資服務主管翟聰認為，高息環境成投資市場最大阻力，隨着物業價大幅回調，近期用家及投資者開始撈底，加上預計美國明年減息，料明年交投量將反彈。

本年首3季大額投資市場表理強差人意，據高力數據，去年全年成交金額錄509.2億元，若計算今年首10個月，交投金額仍不足300億元，僅為去年約6成。

近月連錄大額買賣 共涉百億

不過，近一個月多，市場連環出現大額買賣，先有證監會以54億元，購入港島東中心12層寫字樓，而內地體育服裝巨頭李寧 （02331） 亦斥22億元，購入北角港匯東全幢商廈，另天后金輪天地全幢商廈，亦以5.11億元易手，再連同中環中心全層、北角新光戲院舖址等，合共涉約100億元成交。不過，即使今年最終交投金額或突破400億元，交投金額仍屬近年新低。

翟聰分析，今年首3季交投如此淡靜，主要因息口高企，「拆息不斷創新高，買物業借貸成本6至7厘，物業回報率不足以抵銷利息開支。同樣地，高息環境吸引投資者把資金放銀行做定期，屬零無風險。」在高息環境下，銀行取態令投資氣氛處低迷，「銀行取態非常審慎，批按揭成數偏低，令機構投資者融資投資物業較難。另外，近兩年很多物業價格大跌，銀行再進行估價，部分物業資不抵債，導致近月一些業主要減價出售物業。」

美國聯儲局日前結束一連兩天議息會議，一如預期維持利率不變，主席鮑威爾承認會議討論減息時間點，並「放鴿」稱毋須等到經濟衰退才會減息。翟聰分析，減息固然會帶動投資氣氛，但相信減息速度未必很快，銀行短時間內亦未必會提高借貸金額。整體而言，他認為仍是利好消息，「近期已開始多了投資者撈底，第四季成交湧現，明年料交投勝今年。」

港價格較低水 吸東南亞資金

買家方面，他指出低息環境期間，外資基金入市積極，惟加息後借貸難，「基金難以達到槓桿效果，亦未必可簽私人擔保，再加上基金轉向亞太區其他市場如日本，今年未有興趣在港入市。」前景上，他指香港物業價格已調整，成最大吸引力，「新加坡物業價格已升至很高，無疑香港為亞太區多個城市中復甦較慢，不過正因價格低水，會吸引東南亞資金流入。」另外，他指本地老牌家族，因過往幾年少有投資，故有充足現金入市，亦成另一動力。至於內地資金上，他謂通關後內地投資者查詢已有增加，只是暫時調動資金較難。

投資範疇上，近來寫字樓市場轉旺，他則指出並非反映前景最佳，「寫字樓在多項物業範疇中最有壓力，始終空置率高。現時入市主要為用家，覺得抵買，投資角度未必最佳。」他亦指，疫情期間，投資主題盡在工廈，因物流業生意好，惟出口增長亦一般，貨倉租金今年少許回落，投資價值亦稍轉弱。隨着旅客重臨，他看好涉及旅遊相關的商舖及酒店，「4大核心區空置率已下降，商舖走勢不俗，而3至4星酒店入率佳。」他特別提到，全幢住宅及酒店，可作學生宿舍，亦可吸引來港專才租用，故相信財團會向全幢住宅物業埋手，「甚至發展商持有市區單幢盤，因應現時賣樓困難，財團可以考慮洽購全幢，購入後作全幢租賃用途。」