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投資攻略 高力翟聰:物業價格大幅回調吸用家投資者撈底 [香港經濟日報] 2023-12-18

今年投資市場一直淡靜,直至近期有起色。高力資本市場及投資服務主管翟聰認為,高息環境成投資市場最大阻力,隨着物業價大幅回調,近期用家及投資者開始撈底,加上預計美國明年減息,料明年交投量將反彈。


本年首3季大額投資市場表理強差人意,據高力數據,去年全年成交金額錄509.2億元,若計算今年首10個月,交投金額仍不足300億元,僅為去年約6成。


近月連錄大額買賣 共涉百億


不過,近一個月多,市場連環出現大額買賣,先有證監會以54億元,購入港島東中心12層寫字樓,而內地體育服裝巨頭李寧 (02331) 亦斥22億元,購入北角港匯東全幢商廈,另天后金輪天地全幢商廈,亦以5.11億元易手,再連同中環中心全層、北角新光戲院舖址等,合共涉約100億元成交。不過,即使今年最終交投金額或突破400億元,交投金額仍屬近年新低。


翟聰分析,今年首3季交投如此淡靜,主要因息口高企,「拆息不斷創新高,買物業借貸成本6至7厘,物業回報率不足以抵銷利息開支。同樣地,高息環境吸引投資者把資金放銀行做定期,屬零無風險。」在高息環境下,銀行取態令投資氣氛處低迷,「銀行取態非常審慎,批按揭成數偏低,令機構投資者融資投資物業較難。另外,近兩年很多物業價格大跌,銀行再進行估價,部分物業資不抵債,導致近月一些業主要減價出售物業。」


美國聯儲局日前結束一連兩天議息會議,一如預期維持利率不變,主席鮑威爾承認會議討論減息時間點,並「放鴿」稱毋須等到經濟衰退才會減息。翟聰分析,減息固然會帶動投資氣氛,但相信減息速度未必很快,銀行短時間內亦未必會提高借貸金額。整體而言,他認為仍是利好消息,「近期已開始多了投資者撈底,第四季成交湧現,明年料交投勝今年。」


港價格較低水 吸東南亞資金


買家方面,他指出低息環境期間,外資基金入市積極,惟加息後借貸難,「基金難以達到槓桿效果,亦未必可簽私人擔保,再加上基金轉向亞太區其他市場如日本,今年未有興趣在港入市。」前景上,他指香港物業價格已調整,成最大吸引力,「新加坡物業價格已升至很高,無疑香港為亞太區多個城市中復甦較慢,不過正因價格低水,會吸引東南亞資金流入。」另外,他指本地老牌家族,因過往幾年少有投資,故有充足現金入市,亦成另一動力。至於內地資金上,他謂通關後內地投資者查詢已有增加,只是暫時調動資金較難。


投資範疇上,近來寫字樓市場轉旺,他則指出並非反映前景最佳,「寫字樓在多項物業範疇中最有壓力,始終空置率高。現時入市主要為用家,覺得抵買,投資角度未必最佳。」他亦指,疫情期間,投資主題盡在工廈,因物流業生意好,惟出口增長亦一般,貨倉租金今年少許回落,投資價值亦稍轉弱。隨着旅客重臨,他看好涉及旅遊相關的商舖及酒店,「4大核心區空置率已下降,商舖走勢不俗,而3至4星酒店入率佳。」他特別提到,全幢住宅及酒店,可作學生宿舍,亦可吸引來港專才租用,故相信財團會向全幢住宅物業埋手,「甚至發展商持有市區單幢盤,因應現時賣樓困難,財團可以考慮洽購全幢,購入後作全幢租賃用途。」



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