投資攻略｜陽光房地產：商廈續提升質素保持出租率穩定 [香港經濟日報] 2025-06-02

商廈市場面對挑戰，陽光房地產基金 （00435） 認為，整體市況氣氛有改善，包括集資活動，有望帶動市場，而基金仍會提升大廈質素，以及與租客保持良好關係，保持出租率穩定。

據仲量聯行統計，4月份中環和港島東的空置率分別上升至11.7%和14%，整體市場空置率亦達13%，4月份整體租金繼續呈下降趨勢，按月輕微下跌0.5%。

近年商廈市場主要面對需求轉弱及供應多的衝擊，要維持出租率高有一定困難。陽光房地產早前公布，去年12月底整體物業組合的租用率為91.3%。期內，寫字樓及零售物業組合錄得續租租金負增長4.6%及0.6%，以致整體物業組合之續租租金負增長2.6%。至於截至3月底，寫字樓出租率達89.8%，屬跑贏大市。

陽光房地產總經理李喬明指出，一直與旗下租客保持良好關係，而集團旗下因商廈種類較為廣泛，例如上環Strand 50，設共享空間樓面，可加以善用組合，達協同效應，「例如其中一層半設24小時健身中心便可讓租客有折扣優惠，甚至少許會籍送租客，鞏固與租客的關係。」至於共享空間及其他較細小單位，正好讓商戶靈活調動，「例如有些企業，有需要開設短期特別項目，我們便可安排他們使用共享空間，或基金旗下上環有其他商廈，面積較細要短綫加位。」他強調，維持關係有助出租率穩定，「不是單一鬥租平，商戶首要考慮當然是價錢，但若與其他物業比較，若價錢接近，客戶滿意我們的便會續約。」

輕型翻新 免趕走租客

陽光房地產首席策略官及資產管理聯席主管沈頌華指，基金旗下商廈軟件方面亦提升，包括獲取多項具影響力的綠色建築認證，她提到幾年前商戶未必關心，「現時跨國企業因環球政策，相關認證未必直接可以吸引他們遷入，但若缺少根本不會考慮。」

部署上，她認為現階段會取態審慎，翻新上屬輕型，不會作太大工程，一方面因市況變化，「以前未翻新可能已經有客人預租，今時今日情況已不同。若空置率高商廈才有壓力大翻新，現時我們出租率達9成，無必要趕走租客作大型工程。」同時間，她強調目前會從節省成本上入手，例如加入電子化系統作管理，「因為面對本地人工高企，包括保安、清潔等，電子化管理上可節省一定成本。」

在多方面提升下，商戶種類上亦有變化，她以灣仔大新金融中心為例，以前由船公司、政府部門佔4成比例，金融客僅兩成以下，如今金融業租客比例提高至46%，「客戶提升是好事，金融業不會經常搬遷，市況好，租金反彈能力較高。」

對於整體市況，沈頌華稱，近年整體經濟亦有一定挑戰，市況有不明朗因素，可能中小型公司營商有壓力，影響擴充意慾。但她同時認為市場不乏利好消息，危中亦有機，「最新新股集資市場向好，有利專業服務業，勢頭不錯。其實中美帶來不穩定因素，某程度上對香港亦可能是機遇，帶來一些新商機。」

租金上，她提到由於新租金與舊租相比，已是3年前，市況已有重大變化，「暫時很難可以加租，因大環境改變，周邊商廈降價吸客，現首要是保持出租率。」