投資攻略｜戴德梁行高偉雄：住宅租金續升下長租公寓受追捧 [香港經濟日報] 2025-09-29

投資市場焦點，盡在住宅相關項目上。戴德梁行香港資本市場主管高偉雄分析，住宅租金續升，帶動長租公寓項目受捧，而學生宿舍更尚有很大發展空間。

上年整體投資市場淡靜，近月有少許起色，工商舖以及酒店逾億元成交有增。高偉雄指出，今年整體大額買賣市場，與去年接近，特別上半年處於非常淡靜。對於投資市場狀況，他謂基本因素有改善但不是非常理想，例如美國聯儲局早前宣布減息，香港亦有跟隨，惟料對市況推動力有限，「無論減4分1或8分1厘，買家不會即時有入市興趣，何況拆息未顯著回落，起碼由現水平降1至2厘，才引發投資興趣。」

至於經濟因素上，近月股市轉旺，他認為對市況間接帶動，「要等待各行各業好轉，才對物業市場有推動。股市上升，中環甲廈租務有少許起色，其他區變化不算多。」

灣仔太極軒5.5億元沽 涉107伙

投資市場集中以住宅相關收租項目，包括全幢長租公寓，以及酒店買賣成焦點，單計近兩個月，市場至少錄得10宗以上相關項目買賣。例如上星期，灣仔太極軒138（CHI 138）全幢服務式住宅，以5.5億元沽出，項目提供107伙。另外，興勝創建亦沽出上環干諾道西酒店The Connaught，合共涉資4.5億元，提供52個房間。

高偉雄認為，近年商業投資市場疲弱，主因租金下跌，「寫字樓問題是租金未跌完，舖租止跌但未見回升勢頭，反觀住宅租金持續向上。」租金走向及出租率，成投資者感興趣的關鍵，「業主認為，長租公寓只要降少許租金，便可全部租滿，寫字樓減好多亦未必有反應。對買家來說，入市住宅相關項目安心。」

另一投資範疇亦與住宅相關，就是學生宿舍。最新施政報告中宣布，自2026/27學年起，將資助專上院校非本地生（即自費學生）的收生上限由現時本地學額的40%增至50%，意味學生宿位料進一步短缺。非本地生不斷增加，帶動學生宿舍成投資焦點，高偉雄指，不論人數如何增加，宿位短缺是肯定的事實，而對本地投資市場來說，學生宿舍是非常嶄新，因此發展空間很大，「內地生家長，認為學生宿舍全幢夠安全，兼有齊家具，比多少少租金亦不介意。澳洲、英國已流行學生宿舍多年，香港僅在初起階段，數目根本不足以應付學生的增加。」

若把兩者比較，他分析，地理位置是學生宿舍最關鍵要素，「長租公寓若位處屯門區，亦有一定需求，但與大部分的大學校園有距離，便不發展作學生宿舍。」至於政府推出措施，鼓勵改裝商廈成新學生宿舍，他則從成本出發，認為可行性不高，「香港人工高，商廈改裝每呎兩千元成本至少，同時要交吉兩年，既無租收亦要投放資本。」

商廈改裝 不合成本效益

即使連錄多宗相關項目買賣，他認為酒店或學生宿舍，涉及營運業務因素，與以往商廈、商舖等比較，始終非投資市場主流，加上最近貨源已消化，料再出現大量成交機會不高。