投資攻略｜太子鄧鉅明：核心區舖租見穩住宅樓價料升5% [香港經濟日報] 2026-01-26

去年下半年樓市有起色，太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明認為，金融業復甦下，可帶動整體經濟包括樓市，料住宅價升約5%。商舖市場上，他認為旅客增核心區舖租見穩，反觀民生區吉舖難消化。

早兩年本港經濟遇挑戰，股市低迷樓市亦調整，內地旅客在港消費亦減少。太子鄧形客兩年前市況慘不忍睹，直至去年中，港股起動，金融業復甦帶旺經濟有起色，「香港經濟主要靠金融及地產兩大支柱，去年港股升勢，帶動樓市亦有起色，甚至奢侈品零售，也有改善。」

多項物業範疇中，因涉及零售租舖，鄧鉅明對舖位市場更加了解。疫情通關後訪港旅客人數持續上升，他認為今年數字續樂觀，「內地政策鼓勵內循環，市民到訪國內不同城市，而香港亦是向來受歡迎，啟德體育園落成後，多了大型活動，招攬旅客上非常幫到手，政府確實很落力推廣旅遊。」

增長途客比例 有利零售消費

人流不成問題，他建議政府可向長途旅客埋手，如來自北京及上海等城市，「香港承載力始終有限度，若集中於短途客，成效便會降低，長途客會住酒店，有人流亦有銀流，比例要恰當。」相信整體零售生意會比去年好，但不能寄望生意大升，當中以平價貨品最穩陣。

舖租走勢方面，他指大幅下跌結合不同因素，反而北上消費衝擊開始減弱，主要出現於通關初期，對鄰近關口地區如上水、元朗等有影響，「難道食個午餐要上深圳？香港人始終有財富有消費力。」他指出，與昔日香港比較，現時租舖個案減少，因做生意的人不及以往多，「數十年前，很多港人未必可接受高等教育，膽粗粗做生意。新一代知識及學歷提高，未必會放膽做生意。」

消費模式改變，令傳統零售商戶亦減少擴充，近期受惠金融業興旺，證券行、銀行等於核心區擴充，如銅鑼灣太子珠寶鐘錶租用逾20年的多層舖，換上長橋證券租用，月租料約120萬元。鄧鉅明分析，金融業擴充分店不無道理，「每日股市交投逾兩千億，為幾年前5倍成交金額，解釋為何在擴充。」核心區舖租已經平了好多，「現時租金成本已不是最大開始，奢侈品生意未復舊觀。」

隨核心區舖位租務持續，空置率改善，料核心區舖租見穩定，惟他強調商舖租務向好，僅出現在尖沙咀等零售區，「反觀民生區如深水埗，好多吉舖，本土消費力較弱。」

住宅市場是近月樓市最突出，去年中起交投增樓價止跌回升。鄧鉅明指，住宅樓價經一定跌幅後，開始現剛性需求承接，相信中小型住宅樓價今年可升5%，「其中一參考指標，是當住宅回報率達3厘以上，價格漸達合理水平。」因利息與樓價關係密切，利息向下料屬大方向，將有利樓市，「若降至約2%，樓市便完全復甦。」地區上，他較看好有個別發展項目的啟德。

倡政府設基金 為住宅長遠保養

投資物業，多年後如何保持價值是非常重要，他建議政府可成立樓房保養基金，例如新盤銷售價上加2%，作長綫物業保養維修，「當數十年後業主年紀大並退休，未必可負擔維修費用，政府亦難以支付所有項目維修，故有基金管理。」