投資攻略｜一太胡子申：用家入市助商廈穩價 改裝學生宿舍需靈活 [香港經濟日報] 2025-12-01

甲廈買賣交投轉多，第一太平戴維斯投資部副資深董事胡子申認為，用家承接商廈，令交投增價漸穩，而改裝學生宿舍有一定前景，希望政策上有靈活度。

據第一太平戴維斯數據，截至今年11月中，1億元以上非住宅買賣錄得合共361億元成交，按年升32%，可見今年買賣頗為暢旺，而涉及住宅交投則錄349億元，同樣理想。

未來一年 息口難急降

胡子申指，今年整體交投轉旺，主因4月份利息下跌，吸引投資者重投市場，惟相信息口走勢難與多年前極低水平相比，「美國減息步伐未必快，未來一年未必高速下降，投資者要有心理準備。」至於股市起動，他認為對樓市最大衝擊，是熱錢追捧住宅物業。

後市走勢方面，他指香港經濟正進行適應新情況，主因關稅戰下成本上升，很多行業亦要適應，故此整體經濟仍有一定挑戰。

舖位5厘以上 才具吸引力

投資上，商舖買賣今年稍增，而投資者主要看重回報率，「基本上舖位要有5至7厘，才吸引收租客入市。」他分析，本港與內地物價仍有差距，加上經濟環境未完全復甦，仍有商戶結業，市民不想消費降級便往內地，而香港商戶亦會相應減價，實在需時適應，舖租料難反彈。

至於商廈市場則明顯好轉，市場先錄得大手買賣，涉及科網巨企阿里巴巴斥72億元，購入銅鑼灣半幢商廈。本港傳統指標甲廈，近期交投甚暢旺，如中環美國銀行中心全層，以2.5億元沽出，其他指標物業如中環中心、皇后大道中9號等均錄買賣。

他認為，商廈交投增主要由用家承接，「很多用家買寫字樓，他們計算物業方式是自用角度，只要價格回調至便宜水平，即購入自用，甚至不太理會日後升跌。」

他相信，商廈買賣將持續活躍，價錢漸穩定接近觸底，只要經濟略轉好，內地資金入市，價格便正式見底。

另一投資焦點為全幢住宅及酒店，或多或少與學生宿舍改裝潛力有關。至於今年7月政府推出「城中學舍計劃」，在多方面拆牆鬆綁，鼓勵市場以自資和私營方式把現有商廈改裝為學生宿舍。胡子申希望政策上具靈活度，日後物業可再作酒店之用，「學生宿舍與酒店最大分別，是前者房租有上限，學生付租力不會太高，反觀酒店房價可以很高。對業主來說，若日後市況轉好，已改裝學生宿舍的物業，可轉作酒店之用便更為靈活。」地點上，他睇好油尖旺區，非最核心地段的乙廈，總樓面約5萬平方呎以上，便適合改裝。

此外，全幢住宅亦成投資之選，他分析並非全作改裝用途，而是因住宅租金收入穩定，可作收租之用，「全幢收入回報率理想，甚至不排除日後拆售可能性。」