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投資宜採中庸之道 [香港經濟日報] 2024-09-11

看市場不要一面倒,宜採取中庸之道,也就是在市場好的時候別看得太好,市場差的時候亦別看得太差。試試從利淡和利好兩方面來分析後市,個人認為,股樓已經下跌了不少,未來利好消息似乎比較多。


利淡因素有:


1)港股從高位下跌將近一半,而住宅樓市在年初「撤辣」時轉勢出現小陽春,樓價升了3%左右,到現在倒跌5%,總體樓價從高位下跌了28%。由於新樓供應太多,地產商惟有繼續低價促銷,樓價從高位下跌超過3成以上甚有可能。


2)工商物業市場非常嚴峻,企業經營困難,出現銀行追Call Loan情況,銀主盤將在年底前更多湧現。加上數以萬計的中小企融資貸款計劃,將出現壞帳率急升,引致市面上零售飲食商店出現結業潮,令工商物業價格進一步下滑。


3)港元滙率長期在高位,港人外遊港幣「好駛好用」,消費力和購買力輸出比輸入更強。而一直以來依賴內地遊客的旅遊酒店零售飲食等行業,也未能因通關而明顯復甦,相反通往內地完善的基建工程,如港珠澳大橋、深中通道等等更進一步吸引港人北上消費,真正融入大灣區生活。


利好消息有:


1)較早前銀行以嚴謹態度對待物業貸款申請人,不肯借錢出去支援按揭市場,引致物業交投一片寂靜。在雙料議員和各持份者不斷訴求下,港府指示金管局介入市場,銀行受到多方壓力,終於迅速啟動借貸機制,重新正常批核按揭貸款申請,有助物業市場健康發展。


2)香港銀行存款近18萬億港元,比去年增加6%,其中近10萬億元是定期存款。美聯儲本月會減息,不論減多少都是非常利好消息,象徵減息周期開始啟動,資金會慢慢釋放到市場,而這些消費力會留在香港,包括流進股市和樓市,形成經濟內循環。


3)人才政策成功奏效,目前香港成功獲得批准的有逾20萬人,而已經進入香港工作和居住的有近14萬人,加上家庭成員,估計超越20萬人口留在香港。這批優秀人才正好填補了移民流走的人口,香港人口重回高峰時期的753萬人左右,這無疑帶動了居住需求,縱使今年樓價出現明顯下跌,租金估計仍然還有6%左右升幅。




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