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房屋政策的概念誤區 [香港經濟日報] 2024-02-02

聽過很多官員甚至政客都表示「希望樓價平一點令年輕人容易置業!」這是良好的意願,卻其實可以十分危險。因有關提倡犯了3個錯誤概念,筆者必須在此提醒:


(1)錯誤地認為近年的「高樓價」是市場泡沫。這是十分大的錯誤,近年的樓價是由2010年開始推行的「樓市辣招」孕育而成,這是全世界罕有的懲罰性稅項,短炒因此銷聲匿迹,在強勢的樓市辣招下,房地產只是發揮了套戥量化貨幣和高通脹的功能,因此不可認為這是一個「泡沫」。


如果有關樓價不是泡沫,是合理的經濟的一部分,我們是不應該期望其下跌,過去十多年在樓市辣招下置業的用家,他們是信任政府的樓市辣招會給予更穩定的市場而去置業。有些甚至乎是在社會動盪和疫情的時候去置業自住,對香港甚至祖國表示信任一票。政府是有義務保障他們,去理順市場和給他們多一點尊重。


滿足置業需求 必須實事求是


(2)很多人對樓價貴並無具體概念。房屋政策應該訂立具體目標去做達標水平的。對於無決心儲錢買樓的人,就算樓價90萬元也會嫌貴的,因為90萬元都要不吃不喝約幾年才會儲到的。事實上,我們應該要以人均入息中位數字的兩個年輕人可以合力儲蓄3年就儲到首期,同時過到壓力測試為標準,如果用這個角度來說,現在屯門及天水圍區有很多二手住宅已經遠低於其能力所負擔的上限超過100萬元了,大家要實事求是去滿足市民,而不是模糊概念程序化去滿足民粹。


(3)很多人也忽略健康樓市必需要配合建屋成本,政府政策有責任保護市場,建屋是一個工業產品,如果樓價是低於建築成本的話,即是等於建屋鏈有機會停頓。


當然有人認為就算平地價賣給發展商,將來發展商也未必一定會賣平樓給買家,但是這個情況出現是因為市場後來改善了及容許,市道同樣有機會下跌令發展商損失更多的。


樓價可下跌,但不能夠低過建築成本,否則政府一定是損失最大的那一方,停止賣地令房屋鏈出現斷裂,賣地收入亦會大幅減少。


筆者認為正確的房屋政策應該是追求成交暢順之下人人都買到樓,過去樓價上升之所以得不到人心,其實是因為分配得不均勻,但如果樓市在人人買到樓的情形之下上升的話,財富自然會分配得好,在人人受惠的情形之下,樓價上升就可以好好發揮套戥高通脹的功能,反而是能夠保護社會的財富,所以筆者認為政府是有必要在這段時間重新推出「置業資助貸款計劃」。人人可以置業就是可以共同富裕的社會,而且天道酬勤,只有不努力置業的人才會得到少一點,這才是一個公平的社會機制。




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