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息續困擾樓市 銀主盤逼14年高 [香港經濟日報] 2023-08-09

加息陰霾持續困擾樓市,不少業主見樓市復常速度未如理想而放棄,最終淪為銀主盤,7月份單月新增45個銀主盤,銀主存量直逼250伙關口,再創金融海嘯後新高。業界人士呼籲政府適時檢討辣招,助樓市及經濟全面復常。


中原地產統計數據顯示,上月單月新增45個銀主盤,是2018年4月(60伙)至今單月湧現最多銀主盤,令銀主盤存升至246伙,直逼金融海嘯(2009年4月249伙)水平。當中由非傳統銀行即財務公司持有的盤口(俗稱財仔盤)達83伙,與4大銀行的85伙相若,若計及4大銀行按揭市場佔比超過7成以上,可見財仔盤斷供比率遠高於傳統銀行。


資料顯示,新增的45個銀主盤,當中約1成屬於選用發展商按揭的半新盤,包括何文田皓畋、長沙灣家壹及西營盤瑧蓺及翰林峰等,相信是發展商提供低息優惠過後,二按息率急升,再遇上銀行加息周期,供樓百上加斤,因而選擇斷供淪為銀主盤。


何文田皓畋3房 叫價2000萬


例如何文田皓畋5座一個3房單位,原業主2017年以約2,352萬元購入,當時選用發展商的「SUPER1+2財務計劃」,透過兩間財務公司上會,二按為期5年,首3年息率P減3.88厘,即約1.62厘;第4、5年P減2.5厘即約3厘。估計二按到期後樓價回落未能成功轉按因而淪為銀主盤,現時叫價2,000萬元放盤。


其次,長沙灣家壹高層開放式單位,原業主2020年以約554萬元購入,呎價高見2.45萬元。買家當時選用發展商提供的二按服務,首2年利率P減1.8厘(當時P為5.125厘),第3年P減1.125厘,期後全期P加1厘。以此個案計,現時二按息率約4.75厘,日後更有機會升至6.875厘,業主最終斷供淪為銀主盤現時叫價500萬元。


樓價連跌兩月 負資產逾3300宗


其次,中原地產數據顯示,現存銀主盤中,有5個屬於破產管理署推出市場放售,相關放盤量同樣上升,可見3年疫情困擾下,不少業主選擇破產(數字顯示上半年共3,672宗破產申請),名下物業被接管。例如屯門田景邨一個細單位,業主早於2000年以9.7萬元購入單位,2017年向2家財務公司加按借貸,借款額達110萬元,最終單位由破產管理署接管,現時叫價275萬元(綠表170萬元)。


中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出,政府統計樓價指數連跌2個月,負資產個案仍逾3,300宗,中港通關後整體經濟復常速度未如理想,不少業主因而放棄供樓淪為銀主盤,主要以選用高成數按揭的業主為主。他又謂樓價僅下跌2個月,銀主盤已經上升,若樓價下跌10%,銀主盤存量勢必倍增,呼籲政府適時檢討辣招,為樓市注入更多動力,樓市好經濟才有望真正全面復常。

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