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息口高成本增發展商出價趨保守 [香港經濟日報] 2023-07-06

堅尼地城地皮低價批出,除了因地皮本身存在發展年期長的風險外,亦反映美國大幅加息後,發展商融資成本大增,影響投地出價,特別在商業項目及發展周期長的地盤更為明顯。


今次堅尼地城地皮每平方呎樓面地價僅7,070元,屬於港島區近21年新低。地價低迷一大因素是發展地皮涉及搬遷古迹、巴士站,以及巴士站遷出後的除污工程,令發展年期長達9年,較一般4至5年多近倍。


發展年期長,意味發展商資金回籠時間亦延長,投放在項目的融資成本亦隨年月增加。若果是過去幾年的低息環境,融資成本隨時間上升情況還不算明顯,但過去一年大幅加息,發展商的融資成本由過往低於2至3厘,上升至現時逾4厘水平。


發展期長達9年 資金回籠慢


若果以今次項目長達9年的發展年期來說,利息已經推高建築成本至少4至5成,蠶食發展商利潤,令投地出價更為審慎。從今次會德豐地產出價每平方呎7,070元已經中標,反映其餘5組財團出價更為審慎。


事實上,成本上升的影響,在商業項目以及發展周期較長的大型項目更為明顯,以今年流標的3幅地皮為例,其中觀塘裕民坊重建屬大型商業項目,投資額達200億元,而且發展商透過收租,資金回籠期相當長。


至於赤柱環角道、港鐵(00066) 小蠔灣第1期,前者涉及斜坡因素,後者涉及興建車站等,除了增加發展商額外建築成本外,亦拖長了項目發展年期。


今次批出的堅尼地城域多利道地皮,入標的6間發展商不少都在同區擁有發展經驗,特別是中標的會德豐地產先後曾發展5個樓盤,熟悉區內市道行情,亦建立品牌優勢。


港島西區發展成熟,近十載政府罕有推出住宅官地,大部分發展商都要靠收購舊樓重建在區內「插旗」,今次入標堅尼地城西寧街及域多利道交界地皮的6組財團,大多在港島西區擁有或者曾經發展住宅樓盤。


Kensington Hill呎價 高見4.5萬


當中會德豐地產屬較為活躍的財團,近20年先後建有5個樓盤,包括比鄰今次中標地的域多利道60號,以及近年透過收購區內舊樓重建而成Lexington Hill、Kensington Hill、The Babington等豪宅項目,掌握區內市道,並且建立品牌口碑,有助日後賣樓。


以2014年賣樓、2016年入伙的高街Kensington Hill為例,平均成交實用呎價約2.4萬至2.6萬元,其中頂層複式單位在5年前曾經以每平方呎4.5萬元高價售出。


至於其他發展商方面,該區較有優勢算是信置(00083) 夥拍招商局置地(00978) 的組合,當中招商局置地擁有今次招標地皮前方的招商局碼頭及貨倉,日後招商局貨倉重建計劃會影響到後方住宅項目的景觀。


其餘入標財團如新地(00016) 亦在卑路乍街一帶有不少重建項目,包括收租的服務式住宅。


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