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息口走勢變化成後市關鍵 [香港經濟日報] 2023-12-12

息口顯著上升及外圍環境因素影響,難免影響投資者及用家入市信心,特別是下半年市場觀望氣氛相當濃厚,部分準買家更轉買為租,整體入市步伐轉慢,究竟樓市何時將現轉機,相信是不少市民關心的課題。


香港置業於今年11月底至12月初進行一項置業調查,成功收回798份有效問卷,嘗試能否為市場帶來啟示。調查結果顯示,有約27%的受訪者認為「息口走勢」最影響入市決定,數字創下2016年第二季有紀錄以來新高,亦是繼2022年第四季後,再次超越「樓價走勢」選項,登上最影響入市決定因素的榜首;其次有約25.3%受訪者認為「樓價走勢」為最影響入市的決定因素;有約19.9%的受訪者則認為「樓控措施」最影響其入市決定,可見在調查中,明年樓市復甦關鍵將取決於「息口走勢」。


待H按息回落 樓市有望好轉


雖然市場預料美國聯儲局加息接近尾聲,甚至乎預期明年開始減息,但港美息差仍有一段距離,故本港的息口走勢仍存在不確定性。倘若本港銀行需要加息,有近6成人(即約58.6%)的受訪者只能接受加息幅度為50點子以下,創2017年第一季有紀錄以來的新高;其次為接受加息幅度為50點子以上至1厘,佔約24.8%;接受加1厘以上至2厘佔約10.3%;最後,接受加息2厘或以上僅佔約6.3%。


隨着息口上升,環球經濟不穩等因素,有多達70.8%市民看淡後市,當中有約26.5%認為未來12個月樓價將下跌10%以上,同時亦有約25.6%的受訪者認為樓價下跌5%至10%以上,而認為樓價下跌5%以內的亦有約18.7%;合共逾7成受訪者認為樓價下跌,連續兩季逾一半。不過值得注意,市民看淡後市比例已由今年第三季約83.4%的最高位回落至約第四季約70.8%,跌幅高達12.6個百分點,反映部分市民對後市前景已由悲觀轉為樂觀。


筆者認為,現時美國通脹放緩,市場預料美國12月和明年1月會議加息機會不大,甚至預料今次的加息周期將於短期內完結。不過,臨近年尾,本港銀行資金需求上升,促使HIBOR急升至5厘以上水平,料本港銀行仍有加息壓力,不排除會按自身資金成本以及業務策略安排,再多一次上調最優惠利率(P)。相信待拆息、按揭息率回落,樓市表現可望有較明顯好轉。


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