引入賣地分成機制 分擔風險共享成果 [星島日報] 2024-01-15

踏入2024年首次與讀者見面，祝各位新年快樂！但對於不少地產市場人士和小業主而言，可能會對「快樂」一詞相當反感。事實上，雖然新冠疫情已於去年初結束，香港恢復與內地及全球通關，特區政府亦已於10月發表的《施政報告》，宣布放寬大部分樓市「辣招」，但本地住宅樓價全年仍回落了接近一成，較2021年9月高位更累計下跌超過兩成。

住宅物業成交量近期雖已有所回升，但與疫情前比較還有一定距離。非住宅物業價格和租金的跌幅則更甚，令不少人士身家縮水，部分企業更面對資產減值和短期融資困難。

展望新一年，有指息口經已見頂以至有望回落，但外圍的負面及不明朗因素仍甚多。俄烏戰事持續，以巴衝突加劇，朝鮮、台海和南海局勢亦風起雲湧。尤其美國進入大選年，經濟與外交政策往往反覆多變。本地方面，政府持續增建公營房屋，私人市場可賣未賣的住宅單位估計遠超一萬伙，再加上以上的經濟、息口及外圍因素，令市場對樓市前景缺乏足夠信心，去年多幅政府及港鐵招標土地流標收場，多個補地價項目亦因政府與業主看法分歧，而遲遲未能達成協議。

冀政府莫重蹈覆轍

因應市場情況，政府日前公布在今年首季不會推出任何住宅或商業地皮，筆者與大部分政黨、議員都表示理解。因現時不明朗的市況，如政府仍強推土地招標而反應不佳，估計會進一步打擊市場信心。若政府大幅調低招標底價以促成交易，之後市況好轉或未如預期般差，相關官員又可能會被指「賤賣土地」、「明益地產商」云云，對政府形象和庫房收入均會造成負面影響。

然而，不少人亦憂慮暫停賣地會進一步減少賣地收入，加大政府財赤，對土地供應和建屋目標將造成影響。而回顧歷史，相信不少社會人士都認同，政府在亞洲金融風波及沙士疫情後，一刀切暫停賣地和造地並非好的方法，間接導致其後住宅樓價近乎失控地飆升，劣質劏房與納米樓如雨後春筍，並因而衍生了種種社會問題，以至政治問題的主要原因之一。新增商業用地及空間不足，不但削弱香港經濟和企業的整體競爭力，亦局限了許多新興產業和初創企業的發展。

筆者希望政府不會重蹈當年的覆轍，其中一個可行方案，是檢討現行較為僵化的賣地機制，增加買賣雙方的彈性和選項，包括考慮引入項目「分成」制度。

即是政府只須中標發展商在初期支付一筆相對較低的地價，換取將來項目建成發售後，售賣收入達到某個銀碼的分成。當收入越高，政府分成的比例亦相應提升（例如由2成逐級增加至5成）。而相關分成要求將於賣地條款列明，以便投標者計算及決定建議初期支付的地價。

檢討僵化賣地程序

有關分成做法其實並非全新事物，現時市區重建局與港鐵公司皆有採用類似模式，令政府與投標者共同承擔未來市況變化的風險，亦可分享當市場改善帶來比預期更佳的收益，減少發展商於「好市」時被市民指控「謀取暴利」的機會。

同一模式除了適用於政府出售的土地，亦可應用於更改已批出的土地地契條款而需繳付的補地價機制，讓申請者初期只須支付某個較低的補地價金額，之後再視乎市況，與政府作出不同比例的分成。

政府不能墨守成規，更不應遇難避事，希望能認真考慮有關建議，並與業界多作溝通，共同應對當前困難與多變的內外政經環境，將有為政府與高效市場更好結合，持續增強特區的發展動能。