工廈8月161宗成交按月升4.5% [香港經濟日報] 2024-09-24

工商舖資料研究部最新發表的《工廈快訊》指出，上月工廈註冊成交量則錄得約161宗，按月上升約4.5%，註冊金額則錄得約17.77億元，按月上升約12.7%。

租賃市況表現維持正面，上月工廈租務成交量錄得407宗，數字按月上升約9.4%。

工商舖資料研究部綜合土地註冊處反映指標工廈售價走勢的美聯工商物業售價指數（MII）上月報327，按月下跌約0.6%。其中，屯門區的平均呎價按月升幅最高，最新報約2,912元，升幅約1.9%。至於跌幅最大的分區為觀塘區，最新報約5,476元，按月跌約1.8%。

綜合該行內部資料及市場資訊所得，西環德輔道西444至452號香港工業大廈低層多個單位以約1.5億元成交，涉及面積達20,000平方呎，呎價則約為7,300元。另外，葵涌打磚坪街44至52號達明工業大廈低層全層亦獲得中成藥生產商以約5,000萬元買入，面積接近22,000平方呎，平均呎價接近2,300元。

租金指數 按月持平

工商物業租金指數（MIRI）最新報146.3，按月持平。分區呎租方面，升幅最大的分區為葵涌區，上月呎租約報13.4元，按月上升約1.8%。屯門區最新的平均呎租約為11.6元，按月跌約3.4%，為跌幅最大的一區。

市場焦點再度集中在港島西區，在年初有外資退休基金以接近1億元買入位於西區德輔道西一幢工業大廈，建築面積約16,300平方呎的高層全層樓面後，該區再度獲得具矚目的成交紀錄。其中市場消息指出，有一家公營機構花費1.48億元購入區內一個工廈的地下空間作為自用。

另外，市場消息指出火炭一幢工廈的低層全層新近獲得酒店營運商購入作食品製作之用。陳氏指出當區一直都是核心工業地段，其中環球工業中心、金豪工業大廈、聯邦中心等均為區內著名工業大廈，並獲得不少貿易公司、汽車用品商、印刷設計公司進駐，可見區內工廈物業的租售前景理想。

銀座式商廈早年興起，主要集中於市中心地區，例如銅鑼灣、尖沙咀及旺角，以吸引旅客。隨着疫後訪港旅客消費模式轉變，加上港人北上消費熱潮持續，銀座式商廈的租戶亦跟着轉型，主攻本地消費客群日常生活所需，提升競爭力。

銀座式商廈一般意指樓高廿多層，從事零售活動的單幢樓，租戶業務多元化，以餐飲、娛樂及服務業，通常每層樓面面積較少，只有一至兩個經營者。

疫情期間，不少商廈業主進行翻新工程，改型為多用途商廈，在民生區設銀座式商廈，主攻本地港人，以吸引本地人消費需求。有別於核心區內的銀座式商廈，位於民生區的會更為「貼地」，以食肆、美容、髮型、教育等較大眾化的商戶，以提供一站式生活服務。

部分位於民生區的銀座式商廈更主打本地家庭，最近亦有位於大角咀民生區的零售商業項目於2022年末翻新後重新定位，現時部分樓面進行招租，計劃引入餐飲、教育、健身、興趣班、醫療、美容等租戶，以滿足鄰近社區生活需求。

舉例而言，父母帶小朋友到附近的上興趣班或補習社，會有大約一至兩小時的空檔，同一幢的亦有美容院、按摩、健身室或髮型屋，讓他們享受Me Time，接回小朋友後可便捷返回家中。

租金平穩 吸引租戶

銀座式商廈旨在以一站式服務吸納消費者生活所需，租戶之間產生的協同效應可帶動消費，加上銀座式商廈租金平穩，故此受不少本地商戶歡迎。然而，租戶有意尋找心水地方時，亦須按自己業務性質挑選合適舖單位。

舉例來說，食肆除了要留意水電供應，更要安裝煤氣或相關煮食設備，為顧客提供足夠洗手間亦為重要。此外也要注意樓底高度、消防裝置、火警逃生途徑等是否附合相關消防安全條例。

與醫療相關的租戶若業務需要使用重型醫療設備，要留意大廈地板承重量能否承擔設施的重量，亦要留意大廈能否運載設備上樓。美容院租戶則須留意大廈的食水供應及來去水設備。

面對瞬息萬變的大環境、港人北上消費、旅客消費模式轉變，市民可以減省額外不必要的資出，但生活必需、家庭教育消費一般大致不變。近民生區的銀座式商廈確具潛力，以一站式生活服務吸納本地消費，投資者及租戶可密切留意相關板塊。