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工商舖供應大潮 待通關復常消化 [香港經濟日報] 2023-02-08

中港通關,商業活動肯定加快,對工商舖前景理應是好事,但值得留意,今年是工商舖3範疇供應高峰期,合共逾千萬平方呎,要消化亦絕不容易,料低位反彈力度有限。


商用物業租售價走勢,關鍵是供應及需求狀況,需求上,通關後不論商廈及商舖,租務上定會提升。在長達近3年封關,內地與香港商務活動大受影響,自然對商廈需求減,而零旅客狀況,更是直接衝擊零售生意,導致零售商先後棄舖。因此,甲廈及核心區舖位高空置情況,全因封關下商務活動大幅放緩。


如今中港通關,肯定商舖率先受惠,畢竟漸有旅客出現,首階段預計藥房、日用品商戶慢慢重新擴充。至於奢侈品如鐘錶珠寶、化粧品等,還看內地客來港情況,若人數及消費力理想,相關零售商必定不敢怠慢,即於核心區重新開業。故此,商舖市場是相對樂觀,畢竟由零旅客與現時小量重返,已有很大差別。


商舖率先受惠 前景相對樂觀


至於商廈方面,封關固然有一定衝擊,畢竟內地機構來港開辦公室難免受影響,惟整體寫字樓市場,仍然受環球經濟走勢狀況困擾,分析指今年整體全球經濟有一定憂慮,甚至出現衰退情況,令機構在擴充會有偏向審慎。如今重新通關,預計有一定內企會來港開業,加上招股上市亦會低位反彈,相關專業服務業同樣有擴充業務需要,故需求相信仍是上升。


需求上升同時,今年卻是工商舖供應高峰。甲廈方面,去年甲廈新供應達410萬平方呎,為近年最高,而供應潮未完結,今年新供應亦有約300萬平方呎樓面。去年因疫情未解決,據世邦魏理仕最新資料,本港甲廈空置面積創下1,300萬平方呎的歷史新高,較1999年的空置高峰高出53%。空置率亦創新高,達15.1%,超過1999年紀錄的14.4%,為新冠疫情之前10年的平均水平4.7%的3倍多。


一直以來,商舖及零售樓面的特點是供應量偏低,畢竟高樓大廈可達數十層,而商舖多集中在地下或大廈基座,整體來說供應量不會太高。但原來回看今年數字,商舖供應達540萬平方呎,為近20年來單一年份最高。回顧近20年,商舖供應較高年份,通常僅約200多萬平方呎,而近3年合共僅約100萬平方呎新樓面,故今年供應量之高實屬非常罕見。今年多商舖供應,主因多個大型商業項目或住宅項目商場部分落成,如啟德AIRSIDE(70萬平方呎)、大圍THE WAI(65.3萬平方呎),觀塘Milennity(50萬平方呎)等,並分布於不同地區。


另外,由於今年有大型物流中心落成,令工廈亦有540萬平方呎新供應,而工廈因出租率高,租金亦是疫情表現最穩定,故估計受新供應衝擊較細。


料租金止跌回升 惟反彈輕微


商廈及商舖面對大量新供應,同時受惠通關後需求上升,吸納上始終有幫助。對租客來說,不論租用舖位或寫字樓,選擇上肯定不少,業主亦會因應競爭劇烈,不敢開出太進取價錢吸客。換言之,商廈及商舖兩大市場,相信今年租金有止跌回升迹象,但始終遇上供應高峰期,租金反彈力度料輕微,而成交量則會明顯增加。

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