小瀝源地估值低見4.5億 合中小財團 [香港經濟日報] 2024-03-04

下年度（2024/25年度）賣地計劃內新增地皮，幾乎集中在沙田石門區，涉及2幅住宅地及1幅商業地，全屬中小型地皮，當中下季推出的小瀝源源順圍地皮估值低見4.5億元，料適合中小型財團競投。

新一份賣地表新增4幅地皮（兩幅住宅、一幅商業及一幅工業地），其中3幅均位於沙田石門區，以地皮數目計算，該區將會是下年度最多土地供應地區，佔整張賣地皮供應27%。

鄰近沙田第一城 配套成熟

沙田區3幅地皮全屬於中小型地皮，可建樓面均少於50萬平方呎，市場估值共約20億至46.6億元，當中兩幅分別位於源順圍及沙田圍路的住宅地地皮最低地價估值分別為4.5億及9.2億元，規模及投資額相當適合中小型發展商競投。

兩幅住宅用地均位於港鐵屯馬綫第一城站南面，亦是以被稱為小瀝源工業區範圍，合共提供約860伙供應。當中比鄰小瀝源消防的源順圍地皮將率先下季度推出，該地皮佔地2.5萬平方呎，地積比率約6倍，可建樓面約14.9萬平方呎，將可提供約280伙，平均面積約500平方呎，目前市場估值約4.5億至10.1億元，每呎樓面地價3,000至6,800元。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，新增的3幅石門用地位置不俗，其中鄰近沙田第一城的兩幅住宅地配套成熟，鄰近恒生大學、浸大國際學院，在未來大專非本地學生比例倍增政策下，鄰近大學附近的物業可塑性高。

當中源順圍地皮規模較小，張翹楚稱，按以往經驗，這類地皮一般樓面地價較高，但考慮到地皮須興建社福設施，估計亦會反映在地價上。他預計，該地皮估值近7億元，每呎樓面地價約4,700元。至於另一幅沙田圍路地皮則鄰近可口可樂廠，面積相對較大，但可建樓面亦只是約30萬平方呎，預計可提供約580伙，估值約9.2億至20.6億元。在商業地方面，則新增安心街地皮可建樓面約41.9萬平方呎，市場估值偏向悲觀，估值約6.3億至15.9億元，每呎地價1,499至3,800元。