專才帶動需求 樓價看升逾10%湯文亮︰只要銀行「放水」 樓市有支持 [香港經濟日報] 2025-02-17

樓價連跌數年，紀惠集團行政總裁湯文亮認為，樓市基本因素慢慢改善，只要銀行配合，相信今年住宅樓價可反彈1成以上。至於商舖市場，因吉舖待消化，故復甦較慢。

去年即使樓市撤辣，樓價跌勢未扭轉，據差估署公布，2024年12月份私人住宅售價指數報289.1點，按月再跌0.65%，全年樓價累跌7.13%。樓價自2022年起連跌3年，累積跌幅逾26%。

樓價連跌3年，湯文亮分析，最影響樓市因素包括需求、息口等，而人口數字正反映需求，「如果人口少30萬，樓價不可能上升。」他指，自從2021年開始出現不少港人移民，政府當時便應立即想辦法進行填補，包括引入專才、優才等，但當時樓市尚有外地買家辣稅，窒礙入市，「幸好去年政府全面撤辣，情況才好轉，新盤4成買家為內地客，若不撤辣樓市更不堪設想。」事實上，去年撤辣後，樓市亦出現小陽春。

今年息口將回落 惟勿望大降

另一影響樓市的因素為息口，去年美國及香港亦啟動減息，他相信高息情況正在改善，今年美國減息幅度尚難測，「特朗普的政策，名副其實是朝令夕改，貿易戰及關稅因素尚存不明朗。」他分析，今年息口將回落，惟不要寄望降幅很大，「拆息估計降至約3厘水平，已比起高峰期回落不少，可減輕供樓負擔。」

他指出，在優才及專才通計劃下，來港工作及讀書的人數增加，令住屋基本需求上升，配合息口回落，今年樓價可望反彈，更估計樓價可升10至15%，而如何發展關鍵視乎銀行取態。他指，去年下半年銀行批按揭非常審慎，令樓市乏動力，「銀行認為物業按揭佔整體貸款業務已超出上限，便開始手緊，我明白銀行要保障自己。但去年向部分業主Call Loan，要求業主沽貨，同一時間又不批新按揭予新買家，更加難有成交，價格有壓力。」他認為，去年若非銀行收緊信貸，樓價早已回升，只要今年銀行放水，令交投量上升，對樓市及樓價便有支持作用。

舖位租售價續跌 料需時復甦

至於樓市措施上，湯文亮建議政府可優化居屋政策，容許業主以優惠補地價，「有些居屋業主同時持有私樓，若提供少許優惠讓業主補地價，日後可以出租，釋放單位同時，政府收入亦增加。」另外，有見住宅及商用物業在按揭遇上困難，他建議若銀行不肯造按揭，可由業主簽擔保。

商用物業市場近年所受衝擊頗大，而舖位租金及售價持續向下，他料舖市要時間復甦，「始終不能否認，吉舖數目仍不少。」對於近年餐飲業出現倒閉，他則相信因疫情期間很多商戶借貸作周轉，「經營餐廳就算每月賺10萬，可能已欠數百萬貸款，難以收復失地，寧選擇結業。」至於空置率高企的寫字樓市場，他則相信會出現汰弱留強的情況，核心區優質物業、樓層高的甲廈單位始終有捧場客。