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專家站 新盤低價開搶盡二手客 [香港經濟日報] 2023-12-04

自從《施政報告》公布,一眾樓市「減辣」措施日前已正告「滿月」。在這一個月之內,一、二手交投上雖未見大幅突破,但的確較之前活躍。尤其是一手市場「群盤並起」,天水圍大型新盤的開價更是等於向市場投下一枚「震撼彈」,引來極大回響。


筆者執筆之時正是開賣前夕,根據傳媒報道,已收到逾1.84萬入票,超購多達51倍,料銷情亮麗。個人估計,隨着今次大型新盤帶來刺激樓市的正面作用,相信12月份購買力將持續湧入一手市場,預料全月一手成交量將會錄得約一千餘宗,勢按月大幅上升。


與此同時,二手卻「斯人獨憔悴」,因購買力流向一手,二手再遇冷鋒,綜合美聯分行資料,全港35個大型屋苑於11月20日至11月26日的一周,合共僅錄得31宗成交,按周減少約43.6%,創9周新低。


一手升二手跌的情況,反映市場的購買力仍然有限,市民並未蜂擁入市,因此當一手暢旺時,二手亦會顯得冷清;當一手暫休,二手交投才會回升。現時的樓市情況,與筆者早前的預測相近,在「減辣」公布前後,筆者已經多次重申,樓市不會因此大升,最多是交投回暖,但價格維持平穩。有此推斷的最主要原因是息口仍然高企,資金暫時停泊於高息投資產品,自然影響樓市。當再加上港股不振,本港經濟及消費市道低迷,港人難免在投資或買樓上的心態趨於保守,所以是次發展商為求刺激銷情,以極具競爭力的價錢開售絕對可以理解。


新盤熱賣 或成升市催化劑


筆者認為,今次新盤銷情,或可能成為樓市重拾升軌的「催化劑」。翻查過往資料,一手暢旺往往有助帶動整體樓市表現。例如政府於2016年樓市「加辣」,一度令樓市陷入「冰封」,惟在2017年農曆新年前,有大型矚目新盤推售並錄得理想反應,其後樓市在該年春節出現「小陽春」,樓價亦快速反彈。


此外,回顧2018年底時,亦有大型發展商以低於市價約2成開售觀塘區新盤,帶動其後樓市擺脫當時中美貿易戰的陰霾,重振交投氣氛。故此,個人相信今次大型新盤的銷情,或有助樓市借勢回勇,及早擺脫近日「呆滯並緩慢整固」的過程。


即使現時本港經濟正慢慢復元,但如果港府要加速經濟復甦的速度,必須在施政上有「不破不立」的心態,當務之急自然是提振作為本港重要經濟支柱之一的地產業。希望今次大型新盤的入票及銷售反應,相信將有助激活樓市表現,令樓市提速回升,帶動明年初樓市及早轉趨熱鬧。至於實際走勢如何,我們拭目以待。

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