專家站 新盤低價開搶盡二手客 [香港經濟日報] 2023-12-04

自從《施政報告》公布，一眾樓市「減辣」措施日前已正告「滿月」。在這一個月之內，一、二手交投上雖未見大幅突破，但的確較之前活躍。尤其是一手市場「群盤並起」，天水圍大型新盤的開價更是等於向市場投下一枚「震撼彈」，引來極大回響。

筆者執筆之時正是開賣前夕，根據傳媒報道，已收到逾1.84萬入票，超購多達51倍，料銷情亮麗。個人估計，隨着今次大型新盤帶來刺激樓市的正面作用，相信12月份購買力將持續湧入一手市場，預料全月一手成交量將會錄得約一千餘宗，勢按月大幅上升。

與此同時，二手卻「斯人獨憔悴」，因購買力流向一手，二手再遇冷鋒，綜合美聯分行資料，全港35個大型屋苑於11月20日至11月26日的一周，合共僅錄得31宗成交，按周減少約43.6%，創9周新低。

一手升二手跌的情況，反映市場的購買力仍然有限，市民並未蜂擁入市，因此當一手暢旺時，二手亦會顯得冷清；當一手暫休，二手交投才會回升。現時的樓市情況，與筆者早前的預測相近，在「減辣」公布前後，筆者已經多次重申，樓市不會因此大升，最多是交投回暖，但價格維持平穩。有此推斷的最主要原因是息口仍然高企，資金暫時停泊於高息投資產品，自然影響樓市。當再加上港股不振，本港經濟及消費市道低迷，港人難免在投資或買樓上的心態趨於保守，所以是次發展商為求刺激銷情，以極具競爭力的價錢開售絕對可以理解。

新盤熱賣 或成升市催化劑

筆者認為，今次新盤銷情，或可能成為樓市重拾升軌的「催化劑」。翻查過往資料，一手暢旺往往有助帶動整體樓市表現。例如政府於2016年樓市「加辣」，一度令樓市陷入「冰封」，惟在2017年農曆新年前，有大型矚目新盤推售並錄得理想反應，其後樓市在該年春節出現「小陽春」，樓價亦快速反彈。

此外，回顧2018年底時，亦有大型發展商以低於市價約2成開售觀塘區新盤，帶動其後樓市擺脫當時中美貿易戰的陰霾，重振交投氣氛。故此，個人相信今次大型新盤的銷情，或有助樓市借勢回勇，及早擺脫近日「呆滯並緩慢整固」的過程。

即使現時本港經濟正慢慢復元，但如果港府要加速經濟復甦的速度，必須在施政上有「不破不立」的心態，當務之急自然是提振作為本港重要經濟支柱之一的地產業。希望今次大型新盤的入票及銷售反應，相信將有助激活樓市表現，令樓市提速回升，帶動明年初樓市及早轉趨熱鬧。至於實際走勢如何，我們拭目以待。