專家站 一手大盛添後市動力 [香港經濟日報] 2023-12-11

地政總署日前公布的資料，撇除資助出售房屋項目，11月未有任何私樓入紙申請預售樓花，是連續第2個月錄得「零」申請，為2011年9月後的逾12年首見，當時曾連續4個月出現「零」新申請。市場難免惴測，是否發展商對後市欠信心，故放慢申請及推售步伐。

惟筆者認為，最主要的原因是，目前貨尾高企，而且已批出預售樓花但尚未發售的私人住宅新盤單位總數一併合計，單位達15,200伙。市場上大量的單位待售，故不再新的預售樓花申請，是可以理解的事。

事實是，近期新盤銷售已愈趨暢旺，亦反映市場氣氛漸入佳境。早前天水圍焦點大盤挾「票王」之姿，於首輪開售大收旺場，單日賣出約97%，項目氣勢如虹，惟筆者認為更值得留意的，是該龍頭發展商逆市略為調高售價賣盤，雖然加幅不高，但着實是近期極為罕有的加價推盤，可見其對項目銷情以及樓市後市信心十足的做法。

二手11月2202宗 按月升15%

與此同時，雖然近期二手未見明顯突破，但按照土地註冊處數據，11月份二手註冊量錄得約達2,202宗，較10月整體只有1,917宗，按月增加約15%，升幅不大，但卻穩中回勇，絕非如部分市場人士認定的弱勢畢呈，所以，這正正是「樂觀」還是「悲觀」看後市的分別。

利好樓市的因素已悄悄成形，只不過暫時被市場「選擇性」忽略，例如「先免後徵」對樓市的利好作用。據房屋局最新資料，由10月25日施政報告當日至11月24日，一個月接獲132宗申請，而去到11月30日申請宗數增加至183宗，不足一周增加51宗或近4成，反映專才入市的速度有所加快，亦是利好後市的重要因素。

總括而言，目前香港樓市及股市表現平平，或多或少影響投資氛圍，相信是由於各大銀行均以高息吸引客戶將資金做短期定期存款所致。筆者相信，只要明年美聯儲局開始減息，再配合不少短期的定期資金陸續到期，勢有助提振樓股表現，刺激資金重投市場，當中香港樓市可抗通脹、有升值空間、具備收租功能，而且還可自住，絕對是投資自用的首選。

如果準買家有意淡市「尋寶」，鐵路盤是不少人的首選。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料統計75大鐵路沿綫屋苑，11月共錄331宗二手註冊，按月反彈約24.4%，升幅較全港二手住宅註冊量約14.9%更大。筆者相信以上數字於12月仍有上升的空間。