富裕人士將重投豪宅 [香港經濟日報] 2024-04-09

2023年香港樓市表現不佳，整體樓價全年下跌7%。豪宅樓價也出現下調的情況，但遠遠跑贏大市。根據萊坊的《財富報告》，去年香港豪宅樓價全年下跌2.1%，在與全球其他100個主要城市比較之中，香港豪宅樓價增長與倫敦並列第89位。全球排名首位的馬尼拉，豪宅樓價按年上升26.3%，而前一年排首位的杜拜則跌至第2位，豪宅樓價按年上升15.9%。

財富報告》顯示，去年香港的超高資產淨值人士數目按年微升2.5%至5,957人，預計至2028年將升至7,290人，升幅達22.4%，而這個升幅也領先一眾亞洲地區包括日本、新加坡、台灣及泰國。

展望2024年，《財富報告》對富裕人士的調查結果顯示，近8成的受訪者對財富增值感到樂觀，包括46%受訪者認為他們今年的財富將會增長1成之內，而另外33%認為財富增長將會多於1成。

此外，受訪者平均將32%的財富分配在住宅物業上，其中豪宅物業佔整體投資比例的19%。另外，香港富裕人士平均擁有3.28個住宅物業，並有37%人士擁有出租的住宅物業；16%受訪者表示他們去年有入市置業，而來年有意置業的人士則上升至18%。

富裕人士及投資者在今年第二季開始重投香港豪宅市場，原因有以下幾個：

首先，隨着政府在最近的財政預算案撤銷所有辣稅，投資住宅物業的成本已較之前大大降低，尤其是海外投資者，購入物業的印花稅由之前樓價的30%大幅下降至最高4.25%，而在兩年內出售物業亦不用再繳交10至20%的「額外印花稅」。

此外，雖然香港豪宅的租金回報率維持在2%左右的偏低水平，跑輸全球大部分地區的豪宅市場，但香港在過去一直也非以租金回報率作為賣點，吸引投資者的卻是穩定的回報及資本增值潛力。現時香港的豪宅樓價與樓市高峰期比較已累計下跌18.5%，雖然息口仍然保持高企，但對於現金充裕的投資者卻是入市好時機，擱淺資產（stranded assets）正正是他們作為資本增值的主要目標。

最後，市場普遍預期美國最快將於今年中開始減息，而香港銀行稍後亦會跟隨下調按息，借貸成本回落有利投資者入市。雖然住宅市場整體供應較之前充裕，但豪宅供應仍然非常有限，富裕人士將繼續視之為炫耀性資產（trophy assets），從而豐富其投資組合。