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富瑞:港樓邁新周期 跌價1成太悲觀 [香港經濟日報] 2023-12-14

香港樓市持續疲弱,市場普遍預期本港樓價會再跌10%。富瑞報告認為,現時市場對於本港樓價再跌10%至15%的預期過於悲觀。


雖然按揭利率高企會削弱置業人士的負擔能力,大約按息每升50點子,負擔能力便降5%,但結構性住屋需求仍然強勁,而且新專才計劃支持人口增長,疫後家庭分支重現,同時資產老化亦促使更換或升級需求需求,故此預期未來6個月本港樓價只會回落低至中單位數,而且於明年下半年更會有溫和反彈。


富瑞表示,香港樓市即將進入一個新大周期,過去兩次的主要發展周期處於70年代及90年代,目前最新的重點是大幅提高生產力及利用內地人才與資金流入的機會。隨疫情消除,第一代物業已接近或已逾50年,第二代建築亦處成熟階段,這些老化的住宅物業可能產生更換或升級需求,但業主面對兩難局面,不投資或失去競爭力,投資則存在不確定性。


明年住宅租金 料升高單位數

富瑞預期:「本港明年不會再上調按息或最優惠利率(P),基於利率已見頂,將對估值低殘的本港地產股帶來支持,該行在發展商股中繼續看好恒基地產(00012),並調升新鴻基地產(00016)及信和置業(00083)評級至「買入」。」


富瑞指,今年住宅租金在強勁需求帶動下,料按年增長9%,明年亦預期會有高單位數至約10%增長。


收租股方面,富瑞指,雖然利率見頂亦利好收租行業,但該行對前景持審慎態度,預期採取主動增強投資的業主與資產相對成熟的業主,在基本面上會出現分歧。現時每月外流向深圳及日本的零售銷售額平均約20億元,佔本港零售額約6%,反映本港零售的競爭力正在下降,惟明年零售銷售料按年大致平穩,惟零售收租物業的出租率則會低於疫情前。寫字樓市場在供過於求下,租金將持續下跌,特別是市中心以外地區。


收租股偏好領展 股息率7厘

富瑞在收租股中偏好領展(00823),因股息率達7厘,而且公司持續審視現有投資組合。該行同時予九龍倉置業(01997)「買入」評級。該行首予港鐵(00066)「持有」評級,九龍倉(00004)則為「跑輸大市」。富瑞解釋,港鐵近日股價積弱,主要反映發展商對增加土地儲備意慾不好,而且憂慮巨額資本開支會導致負債比率上升。九倉方面,隨被納入指數的利好催化劑消失,股價將扭轉之前跑贏大市的表現。


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