宿位難求 [香港經濟日報] 2025-07-04

近年留學生數目大增，令到學生宿舍成為市場最熱門的資產類別，政府早前推出私營學生宿舍政策，透過「拆牆鬆綁」形式，推動私人將酒店、商廈改裝成學生宿舍，無論對商廈還是二手住宅市場均帶來影響。

目前市場上至少3,500個私營學生宿舍床位，參與的不乏宏安地產、永義等發展商，亦有不少投資者及營運商，包括施永青旗下的中原投資亦有收購尖沙咀酒店改裝成為學生宿舍。

從數字上來看，2024/25學年全日制本地及非本地本科生及研究生達19.2萬名，考慮到非本地全日制學生報讀人數不斷上升趨勢，4年間倍增至2024/25學年的7.93萬名。

相對來說，現時大學宿舍總數只有4.4萬個，由於現時宿位分配之中，本地生佔55%、非本地生佔45%，即非本地生實際只能夠分配到不到2萬個宿位。2027年前有大約7,790個大學宿位落成，假設其中一半提供給非本地生，實際宿舍數目仍然不到2.4萬個，相對來說會有4萬至5萬個留學生需要在私營市場物色居所，包括劏房或者合租私樓單位。

內地生暑假搶租 推高私樓租金

根據戴德梁行早前發表研究報告就指，目前香港8所主要大學的學生與宿位比例平均為3.4比1，床位短缺至少達55,400個。

每年暑假，西營盤、沙田、紅磡一帶時會有內地生「搶租潮」，特別他們往往一筆過支付全年租金，對於不少私樓業主來說有相當吸引力，如果以平均2至3個人合租一個單位計算，佔用1.3萬至1.7萬個私樓單位，都推高私人住宅市場租金。

所以政府最新「拆牆鬆綁」放寬酒店、商廈轉作私營學生宿舍，會否反過來拿走一部分私人住宅的租賃需求，對於樓市是福是禍？地產建設商會執委會主席梁志堅就指，明白政府有意透過放寬措施，刺激市道，但擔心會影響住宅需求。

至於瑞銀的研究報告就相信，對商廈市道的影響較住宅大，因為本港住宅庫存供應是寫字樓庫存的5至6倍，假設近7萬名非本地學生需要租用私人住宅，假設每三個人月租一個538平方呎單位，令樓市有2.3萬伙住宅需求，相當於1,220萬平方呎，將消化超過一半空置辦公室樓面。

不過，過往每年亦有幾萬個留學生在港讀書，他們對於私營學生宿舍的需求，理應已經反映在現時住宅租金水平及出租率上，未來對住宅租金的影響，應該更多取決於每年新增的需求。

部分住劏房 影響「留學香港」品牌

除了從租金的層面來看，其實宿位不足，導致留學生需要租住劏房，情況未如理想。近期不時有內地生在社交媒體分享居住劏房的慘況，對「留學香港」品牌形象打折扣，透過提供相對具規模、系統化的私營學生宿舍確實是比較好的出路。