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太子鄧鉅明︰高息下難有投資機會沽貨是王道 [香港經濟日報] 2023-06-19

相隔3年內地客重臨香港,推動旅遊及零售業。太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明認為,受環球及內地經濟表現欠佳影響,高消費品仍是表現一般;樓市方面,他指高息下難有投資機會,樓價仍會調整,僅用家主導的豪宅價格相對較穩。


疫情持續3年,零旅客下本港旅遊及零售業受衝擊,直至今年初中港通關,訪港旅客明顯增加,為奢侈品商戶帶來生機。鄧鉅明表示,經過近半年小總結,生意比過去3年零遊客當然有大幅反彈。若與疫情前相比,目前生意約回復6至7成,與2013至2014年高峰期比較,則回復近一半。旅客重返,消費模式亦有轉變,「以前過百萬名錶,每個月可賣出十隻八隻,現在可能僅一兩隻。相信內地旅客消費習慣亦有轉變,對產品認知更多,消費較以前理性。」


業主實力強 料豪宅跌幅較細


除了消費習慣轉變外,購買奢侈品,始終與經濟表現有關。鄧鉅明指出,本港零售業,特別是高消費品銷售,面對最大困難是環球局勢,「中美關係仍然緊張,而環球經濟麻麻,內地經濟仍在復甦階段,人民消費力一般。此外,高息環境亦影響消費力,買高級鐘錶通常是營商人士,利息高不利做生意,當賺錢困難,消費上會手緊一點。」他認為,即使面對困難,有遊客重返始終是好開始,「至少有曙光,大家生活復常,對今年零售業前景仍審慎樂觀。」


高息環境,除了影響消費,對樓市影響更直接。日前美國暫停加息,惟短期內減息機會不高,意味高息環境持續一段時間。他認為,中小型住宅面對一定壓力,「細價樓會較大壓力,特別近3至5年入市,新盤很大機會蝕。由於過去幾年新盤發售時,發展商定價偏高,現時市場回復理性,加上利息高,業主要沽貨定要減價,虧損機會高。」相比之下,他料豪宅跌幅較細,「豪宅多屬自住,持貨業主實力較高,亦並非與利息掛鈎,跌幅有限。」


1.55億沽赤柱海明山雙破頂


投資策略上,太子鄧今年以沽貨為主,如上月以公司股權轉讓模式出售赤柱佳美道海明山一對孖屋,涉資約1.55億元,以該單位面積3,914平方呎計,呎價約3.96萬元,兩者均創屋苑新高,持貨16年帳面勁賺8,150萬元離場。他謂高息下沽貨是王道,「高息時間最好減借貸,畢竟息口由1%變5%,沽貨套現是比較合理,今年入市興趣不大,市場上極少有8%回報物業,即使有5%回報,我亦寧願放入銀行做定期。」


至於寫字樓,他非常睇淡,認為全球經濟一般,企業難擴充,「況且疫情後公司在家工作,很多公司樓面由3萬變2萬呎,趨向減少樓面。寫字樓復甦至少要等5年,等待全球經濟向好。」他指,寫字樓供應多,因旺市時業主把酒店改裝成寫字樓,供應量突然提高,寫字樓市場困難時間將較長。商舖市場上,他指遊客區以尖沙咀最旺,舖租回升,但與高峰期仍有距離。


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