太古城合理價？ [信報財經新聞] 2023-07-13

中原地產創辦人施永青說，牛市不會重來。

嚴格而言，筆者不同意牛市永不再來的說法，現年七十四歲的施永青會否看到，香港經濟再次騰飛，並出現另一次大牛市，則不好說。不過施老闆一句「牛市不再來」，讓我想起《聖經》中關於法老王夢見七隻肥牛、七根飽滿穗子的故事。

花無百日紅的道理，大家都清楚明白，只是瘦牛到來，心理上要接受並不好過，甚至傾向自欺欺人不願接受。我一把年紀，深諳經濟循環有升、有降定律，香港樓市經歷了二〇〇四年至二〇一九年超級大牛市，未來只是出現幾隻瘦牛，沒什麼好抱怨。

二〇〇三年沙士「退卻」後，曾經到過淘大花園、太古城中心等大型屋苑﹁尋寶﹂。記得當時太古城仍未在疫情中回神，二手成交薄弱。

未知是否受沙士末日主義影響，放盤者要錢不要貨，極端者覺得「中咗招攬住啲錢都無用」。撇除淘大五十五萬元經典盤，以太古城海天閣一中層三房單位（實用面積七百五十九方呎）為例，當時呎價三千八百二十元，單位成交價僅二百九十萬元。現在呢？

看看現在太古城普通中層單位成交價，發現普遍實呎呎價由高位，大幅回落最少百分之二十，大部分呎價在一萬六千元以上。即是說，不少買家仍然認為售價偏高，拒絕睇樓甚至還價。問題是，到底什麼才是合理價？

記得某位鍾姓地產發展商老闆，在太古城呎價一萬元時說，太古城的真實價值，不在於二手放售價或成交價，要幻想假如太古城全屋苑鏟平，單是地皮樓面作價，已經不只一萬元。鍾生是何許人？鍾生曾經透露，打工交稅金額達到四千萬元一年，大家自己猜猜。

太古城全屋苑拆掉重建機會微乎其微，至少可以嘗試用發展商思維，評估樓市走勢。不過今天地皮不是流標，就是以極低三數千元中標，敢說太古城全屋苑拆掉重建，地皮樓面呎價還有一萬元？所以現在太古城逾一萬六千元一呎的售價，似乎還有下調空間。

樓市近年雖有所回落，亦同意施老闆所言，是否等於永遠再沒牛市，木宰羊。相信未來兩三年樓市難言起色。