天氣風險物業估價新課題 [香港經濟日報] 2024-12-03

猶記起約20年前，9月下旬的天氣通常已經轉涼。但是在全球暖化下，到了10月，除了仍處於30度高溫之外，極端天氣亦隨時威脅市民。

好像去年香港經歷世紀暴雨造成黃大仙等多區水浸及紅山半島的山泥傾瀉，超強颱風或暴雨已經影響到我們的生活甚至生命、資產安全。

事實上，全球各地已經十分正視天氣風險（climate risk），香港大部分建築物處於海邊或者斜岥上，建築物能否抵檔強風、洪水、山泥傾瀉等都極其重要。而測量師已開始就物業估值工作上，要考慮天氣風險及持續發展對物業帶來的影響。問題是測量師怎樣將風險量化到物業估價呢？

如遇上突發天氣事故所引起的意外，不只對物業造成損害，更造成租金損失或對商業運作造成不便。如果業主未有做好準備，損害後對運作成本勢必增加，但是業主需要平衡租客需要、租金收入、運作成本、回報率、保險費用等。另外，因應政府在持續發展及環保要求，業主亦要增加成本以符合規例。

投資者融資 銀行有類似要求

多年來，環境保護已經「講」了很多，但是身體力行去支持才是最重要。近年政府及商界亦加快積極推動環境、社會及管治（ESG），而且建築物是碳排放主要源頭。面對政府在2050年前的減碳目標，物業使用者會先選ESG分數較高的建築物，而投資者要找融資，銀行或交易所亦會有類似要求，這些環環相扣的減碳排放標準，是可以推動業主及投資者做好天氣及ESG風險的準備，否則物業價值也會受到影響。

作為測量師，量化天氣及ESG風險評估仍是一個頗新的課題。過去兩年，筆者也就一些全幢商廈，嘗試給予些ESG評核，但是有一些數據及資料往往需要業主或者物業管理公司配合。到2025年1月，所有需要符合國際估價標準（IVS）的物業估價報告，都要有ESG數據及資料。

10月初，筆者也參加了公司環球估價部同事的講座，聽取歐洲及澳洲同事分享怎樣評核原素考慮在內ESG風險分數（ESG risk score）。基本上他們就ESG三個範疇及細分15個範圍給予分數，這些準備工作有助我們符合IVS的要求。面對着這個要求及期望，可以預計投資者及業主也不能忽略ESG及天氣風險。