大摩：美息每減1厘 港地產股多賺5% [香港經濟日報] 2024-09-20

美國以減息0.5厘啟動新周期，投行普遍認同減息有利樓市和地產股。大摩、銀河聯昌分別指，美國利率每減1厘，香港地產股每股盈利和平均上升5.2%和4.1%。

瑞銀就預期，香港近兩年加息周期，約有37,000伙買樓需求受遏抑，而近3年香港銀行體系增加4萬億港元定期存款，當需求和定期存款資金釋放，都有利香港樓市成交和價格回穩。

大摩指，是次減息周期會對香港、新加坡及澳洲等發達國家的利好效應，將高於印度及中國等發展中國家，而且大部分地產股在減息期間將會上升，因發達國家的地產股資產及帳面值與利率的敏感度較高，當資本化率下跌，股價便會上升。相反，發展中國家的樓市主要取決於本土供求關係及監管政策。

銀河聯昌：明年樓價料升3%

大摩指，自2021年中以來，利率便是拖累香港樓價下跌三成的關鍵因素，而負擔能力改善及負回報料會推動樓價觸底反彈，預期明年香港住宅樓價反彈5%，成交升8%。

銀河聯昌表示，由於美國減息，加上本港住宅租金上升，將會令置業者信心增強，帶動明年出現正回報，同時內地專才來港也會帶動樓市需求，因此看好2025年樓價及樓市成交表現，預期明年底美息下調2厘下，2025年及2026年樓價分別升3%及5%。銀河聯昌指，受惠於內地專才來港，假設有30萬至40萬內地人在港沒有任何住宅，而當中30%會在港買樓，有關需求將會是今年本港一手樓銷售1.5萬伙的6至8倍。

瑞銀指出，美國上輪累計加息5.25厘，而香港同期按揭利率約升2.62厘。如今，美國減息0.5厘，香港按息實質即減0.25厘，兩者維持50%的走勢關係。若以最新利率期貨反映的市場共識，美國至2025年底將再減息1.95厘，香港按揭利率將會從目前約3.88厘回落至2.9厘。

該行指，從2022年第三季至今年首季，香港住宅樓市每季平均成交量只有8,400伙，遠低於2020年第四季至2022年第二季的平均14,000伙。以兩者差距計算，該行因而推算市場約有37,000伙受遏抑需求。

另一方面，香港租金從2023年至今上升14%，瑞銀認為，這是因為強勁人口流入，以及買家由於租金回報低於按息或定期存款利息，而延遲入市。據金管局數據，2021年至24年香港定期存款金額上升4萬億港元，金額是2023年香港住宅樓市成交額的10倍。瑞銀指，隨利息下行和定期存款逐步釋放，部分家庭或考慮「轉租為買」，可一定程度支撑住宅樓市交投。