大摩料港今年難減按息 樓價跌1成 [香港經濟日報] 2024-01-19

市場憧憬美國減息，或對本港樓市有提振作用。不過，摩根士丹利為，雖然自下半年開始，利率下調有助降低利息支出，但住宅市場要復甦，需要同時有按揭利率下調及市場情緒改善兩大因素支持，惟兩者今年料難以出現，因此該行相對偏好零售收租股及低負債地產股。

大摩預期，美國減息對本港住宅樓市的利好效應要更長時間才能體現，重申預計今年住宅樓價跌10%，回到2016年8月水平，本港按揭利率維持約4厘，而負利差將會同時削弱剛性需求及投資需求。

截至去年第三季，未出售的房屋庫存高達2萬個單位，為20年來最高，反映市場情緒疲弱。

大摩指，值得留意的是，薪酬增幅自2014年以來終於追上樓價，故此當情緒改善及利率下調，消費者將會重返住宅市場。

零售或輕微改善 看好領展希慎

現時市場普遍看淡本港零售市場前景，預期在北上消費熱潮及內地訪港旅客減少下，本港零售銷售平穩至下跌。大摩指，外遊人數於去年底已恢復至疫情前水平，相信已見頂，預期在人民幣回穩及低基數效應下，本港零售或會有輕微改善。

一個月港元拆息（HIBOR）去年下半年曾升至5厘，對地產股業績構成負面因素，預期今年上半年HIBOR按年上升約1厘，對於高負債及浮息債佔比較高的地產商有較大衝擊，相信只有財政狀況理想的發展商如信置（00083）、長實（01113）、太古地產（01972）等，才有機會維持甚至增加派息。

大摩續偏好領展（00823）、希慎（00014）及長實，並予新世界發展（00017）、恒基地產（00012）及九龍倉置業（01997）「減持」評級，若利率較預測下降得更快，相信發展商股及房託基金（REITs）將會受惠。