大手買賣自用投資佔比有變 [香港經濟日報] 2025-04-20

投資市場興旺與否，很大程度上睇投資者取態。從今年首季買賣金額，用家比例不及投資者，後者的重臨，為後市帶來一定啟示。

據世邦魏理仕統計今年首季大手買賣（1,000萬美元，即7,800萬港元 or 以上物業），因前一季度高基數影響，投資成交額按季回落43%，若與去年同期比較，仍大增105%至123億元。成交宗數上，按年上升26%至29宗。在多個範疇上，寫字樓成為最主要的投資類別，佔整體投資金額53%，當中包括用家入市積極，例如香港大學以38億元購入位於上環寫字樓。

大額投資氣氛不俗，主要受惠銀行拆息維持較低水平，即使中東戰事出現，拆息未見大幅波動，均有利投資者入市。

在工商舖買賣市場上，投資者向來佔主導，畢竟與住宅市場最大分別，是後者主要買家購入自住，工商舖買家則多屬投資客，不論基金 or 個人投資者，尋求短綫炒賣、長綫收租等，均屬主流買家。去年情況有變，據世邦魏理仕數字，2025年全年大額物業成交涉及金額，用家竟佔64%，而專業投資者（包括獨立、基金及房託等）僅佔26%。來到今年首季，用家入市金額佔43%，而投資者則上升至48%。

工商舖三投資範疇，用家入市比例較高定必是寫字樓，一方面企業購入自用，再加上去年起教育機構買樓面作教室，用家比例非常高。今年寫字樓市場，重現投資者入市，以近期3宗全幢商廈買賣，如尖沙咀柯士甸道83號柯士甸廣場全幢易手，面積約99,338平方呎，以5.8億元成交價計，呎價約5,838元，買家為內地財團，有見物業出租率約95%，回報率近5.2厘，決定入市。另外，本地投資者亦分別購入上環及佐敦全幢商廈。

近3宗商廈成交 共通點呎價較平 在過去樓市調整時，用家見商廈價便宜，購入樓面自用屬理想時機。投資者一直等待機會，因近年商廈價及租金持續向下，市況未有起色，投資者憂心後市，故取態審慎。最近3宗投資者承接全幢商廈，最大共通點就是物業呎價較便宜，僅5,000至6,000餘元，較高峰期大幅下跌6成以上。

對投資者來說，既然物業價格已錄巨大調整，隨着整體樓市回穩，商廈租務亦回升，他們相信價格基本上見底，紛紛趁低價入手。當投資者信心回歸，重臨市場，似乎亦反映部分投資項目氣氛已略為恢復。