堅尼地城地建築期長張翹楚：調低估值 [香港經濟日報] 2023-06-29

地政總署在今個財政年度推出的首幅政府地，位於堅尼地城西寧街與域多利道交界，地皮將於明日（30日）截標。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指，考慮到地皮「建築規約」期限長，及所洐生的高利息成本後，將估值調低至每呎約4,000至4,500元，屬於市場估值下限。

該幅地皮的「建築規約」期限長達9年（即中標者需於2032年9月30日或之前建成項目），而他認為一般地皮的「建築規約」期限5至7年已經較長，但這幅地皮的期限更長，反映發展商需要進行的工程較多。

工程多利息高 料影響投標慾

工程包括保育細葉榕、保留舊「東華痘局」牌坊基石、興建一個臨時交滙處、重置目前巴士總站為全新的公共運輸交滙處等。而這些因素均會影響發展商出價，他估計甚至有發展商認為未能完成工程而不去競投地皮，因此地皮有流標風險。

考慮到上述的工程及「建築規約」期限長，且目前利息上升至5至6厘，假設地皮以9.7億至10億元成交，在9年間單計利息支出，發展商已需付6.8億至6.9億元，並會反映在標價內。因此這幅地皮的估值，較鄰近於去年11月以逾4.39億元（每呎樓面地價約9,500元）批出的西寧街「蚊型地」，低約53至58%，即地皮最新估值約9.7億至10.9億元，即每呎樓面地價約4,000至4,500元。

他補充，考慮附近樓盤開則及市況，估計日後較適合發展500平方呎以下戶型、呎售約2.8萬至3萬元會較容易承造按揭，售價亦較易獲市場接受。