恒隆地產董事長陳啟宗接受港台電視節目訪問時語重心長地表示，香港樓市已經出現系統性轉變，走勢有大變化，不再是「循環性的升跌」，形容「此熊非彼熊」，若沿用過去的思維會非常危險。老牌發展商對地產前景看法變灰，警惕性不容小覷，同時反映特區政府不斷強調的「賣地收入周期性有高有低」的講法未必站得住腳。
香港經濟持續疲弱，恒生指數跌至一萬六千幾點，有內地網民嘲諷香港成為「國際金融中心遺址」，儘管財金官員接二連三矢口否認，但股市樓市交投淡靜乃客觀事實。根據畢馬威中國的最新報告顯示，香港今年前三季度的首次公開募股（IPO）集資額比去年同期減少百分之十五，使得香港交易所跌出全球前五大IPO集資額的行列。若以全年計算，安永早前預料香港新股集資額只有四百一十三億元，按年下降近六成。
財政司司長陳茂波昨天（四日）在立法會財經事務委員會上強調，香港國際金融中心的地位及優勢無可比擬，但他還是不得不承認，面對全球經濟挑戰重重、地緣政治環境複雜和高息環境因素，今年香港整體經濟和資產市場表現均較預期遜色，政府的地價和印花稅等收入都受到影響，推斷本年度綜合赤字可能超過一千億元，比二月份公布本年度《財政預算案》時的估計數字為高。
關於物業市場，陳茂波指出，今年賣地收入較原本預期少，因樓市繼續調整，二〇二一年九月至今年十月，樓價下跌百分之十七至百分之十九，交投量亦大幅下滑，加上利息維持高企，市場對於經濟前景審慎。他說樓市在今年七至十一月的每月平均成交宗數只有約二千八百宗，較上半年少百分之三十五，顯示成交量仍在低位徘徊。對於有議員建議政府全面撤銷樓市辣招稅，提升賣地的吸引力，以減低赤字，陳茂波堅稱，不會將樓市需求管理措施與政府賣地扣在一起。
地產商看淡前景，絕對不止於陳啟宗。年初至今，政府及一鐵一局共推出九個賣地項目，結果是六幅土地流標，成交的三個項目僅涉款一百三十二億元，直接造成財政赤字因為收入遠不似預期而惡化。眾多精打細算的發展商投標意欲消極，離不開供求定律的考慮。陳啟宗解釋：「回歸二十六年來歷屆政府大部分時間都希望增加土地供應，由於土地供求量開始維持平衡，加上疫情後經濟放緩，樓市在雙重打擊之下，樓價開始橫行，甚至輕微下調。」
政府增加土地供應無可厚非，這是調節市場的必需手段，然而陳茂波和其他財金官員亦應該明白，經濟景氣生變，港人移民潮盛，萬一從昔日的「求過於供」變作「供過於求」，樓價下跌之餘，賣地也會乏人問津。若說現在的情況是「開始維持平衡」，那麼日後的大規模填海造地和發展北部都會區將會帶來怎樣的影響？此乃政府不得不深思熟慮的嚴肅課題。土地供求倘能達致真正平衡，長遠來說是好事，樓價有機會止跌回升，賣地恢復正常則可助彌補財赤缺口；怕只怕供求失衡，屆時地價和樓價皆難免失控，拖累整體經濟七勞八損。
現時即使全面撤掉樓市辣招，對於提升賣地的吸引力也不一定有顯著幫助。政府更加應該做的是準確拿捏土地供求平衡的分寸，當中涉及香港人口變化，離港移民潮和輸入外地人才之間究竟產生多少「對沖作用」。近期樓價下跌其中一個因素是「移民急走，蝕讓賣樓」，假如政府始終無法掌握實際的移民數量，甚至像政務司司長陳國基那樣主觀認定「不少人離港後回流」，恐怕不能對症下藥。
陳啟宗接受訪問時還談到，中美博弈，影響世界，香港不可能獨善其身，直言「如果美國不打擊香港金融就不是美國」。事實的確如此，美國眾議院外交事務委員會早前通過《香港經濟貿易辦事處認證法案》，要求美國總統在香港不再享有高度自治的情況下，取消香港駐美經貿辦的特權和豁免。若果香港金融進一步受到打擊，地產業必遭池魚之殃。
中美博弈的大氣候之下，特區政府尤其必須步步為營，盡力防止樓市崩潰。
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