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啟德宅地今截標專家:地價呈跌勢 [香港經濟日報] 2023-09-11

啟德是本港新盤供應重鎮,今午該區再有一幅住宅地截標,測量師認為,雖然啟德未來發展前景不俗,但考慮到地價低及區內供應充裕,料該區地價呈跌勢,地皮仍有流標風險。


政府近年加快將啟德區內地皮推出招標,啟德2A區2號地盤及3號住宅地,原定於上周五(8日)截標,惟最終因應極端天氣影響,延至今日(11日)截標。地皮鄰近宋皇臺站,面積約145,303平方呎,預計可建樓面面積約992,279平方呎,發展規模龐大,而賣地章程列明,中標發展商須附設興建男童院。綜合市場估值約40億至60億元,每平方呎樓面地價約4,000至6,000元。


料吸中大型發展商入標


萊坊估價及諮詢部高級董事方耀明認為,雖然現時周邊發展未算完善,還有很多私人及資助房屋項目正在興建,居住環境及交通配套不算理想,但相信數年後,當周邊各類項目,包括新商場、大型體育園等大型地標項目落成後,相信啟德整體發展不俗。另外,啟德本身亦位於九龍區名校網,即34校網,料可吸家庭客。


他預計,項目會接獲2至4份標書,並主要吸引中大型發展商入標,因為地皮的位置不俗,而且未來基建逐步成熟,可釋放發展潛力,但由於地皮規模大,故存在有流標風險。


他解釋,該地可建總樓面面積約99萬平方呎,若以每平方呎樓面地價約4,000至5,000元計,加入建築成本後,總投資額約80億至100億元,尤其在現時高息環境下,發展成本高。同時整地皮需分兩幅地發展,變相影響日後落成後的統一性,及增設計難度。


該地鄰近長實 (01113) 去年以87.03億元,投得的啟德第2A區4號地盤、5(B)號地盤及10號地盤,地盤面積約21.4萬平方呎,可建樓面面積約141.8萬平方呎,折合每平方呎樓面地價約6,138元,創約8年半新低,中標價更高出次標價24%。可見發展商入標取態趨保守,故方耀明預期,在啟德區一手供應仍充裕情況下,該區未來地價持續偏低。


根據主要代理行的數據,以2017年推出的項目計,最新啟德的私人住宅貨尾量約3,400伙,而已獲批預售樓花同意書但未出售項目,及正在申請預售樓花同意書的單位高達10,295伙。此外,目前地價呈跌勢,他預料該等因素會令該區樓價進一步受壓。



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