啟德天璽‧天第2期次輪56伙即日沽清折實價653萬元起 [香港經濟日報] 2025-11-20

新地發展的啟德天璽‧天第2期，於昨日作次輪銷售，以價單形式發售56伙，繼續反應熱烈，該盤1期二手同樣興旺，30宗獲利個案。有統計顯示，由於二手樓價回升，入市1年內轉售，獲利比率近8成。

啟德天璽‧天投資熾熱，屋苑入伙3個月累積錄得30宗短炒個案（12個月內轉售）。例如5座高層A1室，實用積501平方呎，屬於2房間隔，原業主去年11月以約1,250萬元購入，原本叫價1,390萬元放售，見屋苑短炒個案持續升溫，反價至1,450萬元求售，最終以1,448萬元售出，呎價約28,902元。業主持貨約11個月，帳面獲利198萬元，期內升值約16%。

天璽‧天短炒獲利 累錄30宗

天璽‧天今年7月才正式收樓入伙，至今約3個月，市場累積錄得約30宗短炒個案，全部賺錢離場，升值最多單位持貨不足1年升值24%。

據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料顯示，根據已知上手購入價的二手私宅註冊個案，並扣除已知內部轉讓、特殊成交個案等計算，10月份帳面獲利比率約63.8%，較9月份約63.6%按月輕微增加約0.2個百分點，連升3個月，並創8個月新高。

一般而言，持貨年期較長的業主普遍錄得帳面獲利。以10月份已知上手購入價的二手私樓註冊個案計算，持貨逾15年的帳面獲利比率高達99.1%；持貨逾10年至15年的個案，其獲利比率亦達8成；持貨逾5年至10年及持貨逾1年至5年的帳面獲利比率，則大幅減少至僅約16.7%及約12.2%，主要受累於樓價由早幾年的高位回落影響。其實亦間接說明物業需要長期持有。

值得留意的是，隨着近期樓價自低位回升，帶動持貨1年或以下的帳面獲利比率升至78.7%（見圖），反映近年入市的業主受惠於近期樓價反彈。至於持貨1年或以下的帳面獲利個案中，部分個案帳面顯著獲利，如嘉湖山莊翠湖居2座中層F室單位，於10月錄約392.8萬元轉售註冊，較今年4月以約275萬元註冊，帳面獲利超過4成。

帳面獲利宗數仍少 未過熱

又或者元朗滙都亦有持續一手業主帳面獲利離場，早前易手單位為滙都6座低層B02單位，實用面積299平方呎，原業主去年11月以309.7萬元購入，近日以365萬元沽出，呎價12,207元，物業11個月升值18%，帳面賺逾55萬元。

報告指出，雖然持貨1年或以下的帳面獲利比率相對較高，但涉及的宗數極少。事實上，10月份持貨1年或以下的帳面獲利個案中，除了天璽‧天第1期的宗數錄「雙位數」外，其次的滙都錄3宗，美孚新邨、嘉湖山莊、華都花園各自僅2宗，餘下個案則零星地分布在不同物業。市場未有出現「短炒」過熱的情況。