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商舖暫不宜投資 待見3入市訊號 [香港經濟日報] 2024-01-22

通關一年,香港旅遊業呈現旺丁不旺財局面。萬通旅行社董事羅啟邦相信,在匯率不利下,旅客消費降而港人亦外遊,此消彼長下,影響舖位價值及租金,故今年亦不宜投資商舖。


自去年通關後,旅客終相隔3年重返香港,令旅遊業起死回生。單計旅客數字涉近約3,400萬人,羅啟邦指出,以人數計是符合預期,隨着旅遊業相關人手陸續歸位,提高接待能力,今年旅客數字進一步上升。

不過,經過多月的觀察,發現旅客消費模式改變,來港以深度遊為主,消費力下降。羅啟邦指,按旅遊團的消費數字,現僅為疫情前約3成水平。旺丁不旺財,消費跌達7成,他歸納兩大原因,「一是內地經濟仍未復甦,影響消費力。其次為人民幣匯價下跌,自然對來港消費意慾降低。」


他形容2024年同樣是整體業界較吃力一年,遊客數字會有增長,但消費力卻有保留,「訪港人數會上升,對旅遊業涉及服務行業有推動,但對零售、餐飲生意則未必有大變化。」


羅啟邦過往有涉足舖位市場,在通關之後,理應看好舖位而加快入市,而他卻持相反睇法,去年以5,500萬元,沽出最後一舖,涉及元朗教育路15至19號地下,減價近2,000萬元仍獲利而回。他指出,分析商舖的投資價值,來自對旅遊業的行情了解及數據,「遊客與舖價絕對關連甚大,人數及人均消費影響舖價。早年開始睇淡,便是因旅客人數不減,但人均消費開始減弱,內地政策不鼓勵高官奢侈消費,及網購盛行趨勢是不斷擴展,均不利舖市。」通關後旅客即使重返,匯價令他看淡舖市,「港元強,一方面令外來消費減少,同時間港人外遊增加,此消彼長,不利本港零售及餐飲,因此看淡舖市。」


住宅價見底 最具投資價值

至於何時才入市,他謂有3大訊號,首先是利息要有明顯下降,「利息見頂是沒意思,必須要開始下跌。現時持有資金的人多做定期,畢竟投資商舖涉及利息開支,現舖租收入是沒法抵銷,故息口向下很重要。其次,匯率實在太重要,港元現太強。另一關鍵因素,是資深舖位投資者要重回市場,舖市才有氣氛,現階段投資者以沽貨為主。」


酒店方面,萬通集團持有油麻地及北角酒店,他謂通關後入住率是長期達9成以上,每晚房價約700元,與疫情前接近,「單計收入與疫情前接近。可是因人手問題,經營成本上漲。」投資上,他謂最具投資價值,或是住宅,「住宅樓價接近見底,始終有本地需求,亦有專才通的新需求。」


個人投資方面,他表示物業市場尚待觀察,他或會投資涉及本業的項目,指出旅遊巴是不俗選擇,「旗下有50部旅遊巴,投資相關牌照回報率頗高,因旅遊巴用途具彈性,既可接待旅客,亦可作本地不同團體使用。」


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