商舖住宅量價跌 盲目樂觀怎救港 [東方日報] 2024-06-04

政府在今年2月底發表的財政預算案中提出樓市全面「撤辣」，地產界鼓掌歡迎，認為撤辣效果立竿見影，新聞媒體一時間有大量好消息，指有業主反價封盤；然而，樓市反彈勢頭後勁不繼，時至今日更常見的是業主劈價急於求售，二手成交慘蝕新聞不斷。令人憂心忡忡的是，本港樓市自撤辣後出現短暫小陽春，是否已經反彈乏力？

撤辣效應逐漸消失已是不爭的事實。中原城市領先指數CCL最新報143.78點，按周跌0.15%，創11周新低；CCL連跌5周，為2023年12月底近21周以來再見，累跌共2.12%，指數進一步逼近撤辣前143.02點低位。撤辣後11周CCL「五升六跌」，僅微升0.53%，差不多蒸發撤辣後所有升幅。

四區指數方面，上周港島及新界東樓價續跌，並已跌穿撤辣前低位。此外，受新盤持續低價開售及銀行開始逐步收緊按揭打擊，二手交投放緩，樓價調整回軟。財金官員昨日指撤辣後樓價在3月至4月期間微升2%，但由於外圍環境仍然複雜，非住宅物業市場在第一季仍然疲弱，交投進一步下跌，售價和租金則維持偏軟。

實情是，本港零售氣氛未見好轉，銅鑼灣、油尖旺等市區充斥吉舖，分散業權商場舖位經營更見壓力。早前尖沙咀首都廣場一個迷你舖僅以10萬元沽出，為項目歷來最低做價，逾10年舖價幾乎全數蒸發，貶值幅度高達97.5%，並創同類物業有紀錄最大蝕幅，可謂相當悲壯！此外，由於港人北上消費成趨勢，上水、元朗一帶近年來吉舖亦急增，有些空置一段長時間都未能租出，財金官員指「非住宅物業市場在第一季仍然疲弱」確係「珍珠都冇咁真」！財金官員一味列出大堆利好數據，樂觀評估全年經濟如何溫和增長及明顯改善。譬如隨着內地經濟增長加快，加上中央自4月下旬起公布一系列優化內地與香港金融市場互聯互通的措施，均有助經濟向好。

政府展望香港經濟在今年餘下時間應會錄得進一步增長，隨着接待能力繼續恢復，政府大力推動盛事經濟，訪港旅遊業進一步復甦，若外部需求繼續向好，貨物出口也會進一步改善。財金官員主觀願望想得美，有議員就轟政府增加發債是「借貸度日」，指政府稱未來兩年實現收支平衡，但需要擴大發債，並將部分基金收益撥入政府一般帳目；又指政府對未來經濟預測，2024年全年GDP增長2.5至3.5%，名義GDP約增長4.2至5.2%，達不到預算案5.5%的預期。

疫後本港經濟復甦不如預期，撤辣後樓市、非住宅物業市場持續疲弱，本地零售消費市場疲不能興，近年出現多幅非住宅商業用地流標，有議員問及市場對於核心商業區的辦公室及零售物業需求是否出現結構性轉變，以及非住宅物業負資產和銀行Call Loan是否嚴重。這些反而是政府應該注視的焦點，不要只顧用一堆美好數據麻醉如何由亂入治、由治及興，若然港人果真生活幸福、安居樂業，何以最新民調指過半市民對香港前途欠缺信心？民生經濟、發展未來畢竟不是靠主觀願望，更不是靠吹出來的！