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商業擴充意慾偏低 [香港經濟日報] 2023-09-15

目前租務淡靜的原因,並非疫下新常態包括在家工作出現,核心還是經濟前景,企業對前景樂觀才有擴充意慾。


近期有測量師行進行商廈商戶調查,對未來使用辦公室樓面的取向,得出的結果是商戶整體擴充意慾仍屬偏低,相信會直接拖累租金表現。


疫情3年封關,正常商務往來受衝擊,如今年初通關,經過逾半年重啟活動,商廈租務又是否如預期般理想呢?高力最近進行一項調查,於2023年6月底至8月初期間,訪問了321位寫字樓租戶對未來前景的展望,以了解企業對辦公空間的需求。部分結果可以值得研究。


1.擴充辦公室意慾低迷:在受訪機構中,53%表示未來兩年租用辦公室樓面預計不變,另21%表示有可能收縮,只有26%表示有興趣擴充樓面。未來兩年最有可能擴張的行業為資訊科技業(IT)、銀行與金融以及保險業。當中,超過半數(56%)資訊科技業的受訪者表示正積極了解並尋求擴展辦公空間,於銀行與金融以及保險業領域當中,約35%受訪者計劃增加寫字樓面積。


在家工作 非縮辦公樓面主因


疫情過後,中港正式通關,最初預期市況向好,據商廈租務代理指,本年首季睇樓量及洽商辦公室租務活動頗暢旺,比起疫情明顯改善,惟落實未算多。直至近兩個月,租務氣氛進一步轉弱。事實上,由於近月環球經濟亦有憂慮,包括政局、高息環境等影響,而內地經濟復甦不似預期。香港作為內地與國際經商的橋樑,受以上的大環境變化,令機構在港擴充興趣暫一般,選擇審慎態度,亦解釋近期不少數字顯示,通關後個別月份商廈吸納量仍出現負數。


2.在家工作並非縮減樓面主因:有打算縮減樓面的受訪機構中,企業主要受到成本優化(71%)和業務需求萎縮(55%)所影響而縮減辦公空間,而在家工作(41%)排第3。部分受訪租戶亦由於業務轉移至中國內地(14%)、新加坡(13%)或其他國家(9%)而縮減寫字樓規模。


倘經濟乏好消息 空置續高企


兩年多前,不少機構採在家工作策略,當時引起不少人認為在家工作長遠可取代傳統辦公室。據了解,目前亦有不少機構採取混合工作模式,即員工作可選擇在家工作或辦公室上班,而機構亦沒因此減少辦公室樓面,只是把樓面靈活運用,例如增加共享成分,故相信商廈租務減少,在家工作並非最關鍵因素。


從上述統計,基本上反映目前租務淡靜的原因,並非疫下新常態包括在家工作出現,核心還是經濟前景,包括股市表現、營商環境等,企業對前景樂觀才有擴充意慾。當前環球局勢尚未明朗,內地復甦亦需時,可以預計今年商廈新需求,包括企業首次落戶,或在港企業擴充,仍維持較低數字。換言之,租務活動主要來自機構搬遷,並以節省成本為主要原因,故整體商廈吸納量似乎仍未樂觀。


同時間,今年甲廈新供應仍偏高,而目前空置率亦在15%以上,至少逾千多萬平方呎樓面待租,下半年若經濟前景沒特別好消息,相信高空置率維持較長時間,租金仍有下跌空間。

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