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商業地皮處3阻力 投地態度審慎 [香港經濟日報] 2023-03-02

近半年地價大跌,商業地皮受到3大因素影響,挑戰較住宅地更嚴峻。包括1.商業供應持續高企、2.利息成本上升,以及3.普遍招標地皮規模偏大,令到發展商在競投商業地態度更審慎。


跟住宅供應不同,未來幾年的商業樓面供應明顯增多,按照世邦魏理仕數據指,今明兩年的甲級商廈樓面共達680萬平方呎,若果以每年150萬至160萬平方呎的淨吸納量計算,便要長達4至5年時間消化,還未提及目前仍有不少空置商廈樓面的庫存。


在市場供過於求的情況,商廈市場租金難有大幅回升的動力,發展商需要防守能力,才能夠捱過可能長達數年的商廈寒冬。


商業收租項目 回本期逾10年


同時,息口上升亦增加發展成本,特別不利於長綫收租的商業項目,因住宅透過預售樓花等方法,較快能讓資金回籠,但商業收租項目的回本期普遍達逾10年,當息口較以往上升1至2厘,發展商對租金回報率亦要求亦會提高,在無辦法加租的情況下,惟有壓低成本,令到地價更加低。


最後,由於普遍商業項目規模均大過住宅項目,例如洗衣街地皮總樓面逾150萬平方呎,而早前流標的觀塘裕民坊更達216.6萬平方呎,單是建築成本已經近百億元,發展商出價亦會更為審慎。


對於政府而言,雖然今次洗衣街地皮低價批出,將影響庫房收入,但至少確保了商業樓面供應,達到政策目標;而另一方面,低價批地對市場的衝擊,亦有機會較流標為低。



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