商廈跌價喘穩非核心區防守力強麒豐資本 [香港經濟日報] 2024-10-21

投資市場受利好消息帶動，麒豐資本認為，最近投資市場氣氛明顯轉勢，並認為商廈價格大幅調整後已見底，而東九龍亦因價格便宜，防守力最高。

近年投資物業市場相當不理想，麒豐資本創辦合夥人兼行政總監郭浩泉回顧，疫情期間商用物業開始遇壓力，而2022年第四波疫情，同時息口開始向上，即衝擊商廈及舖位市場，「不少人比較回報率，工商物業僅約2至3厘，低於銀行定期，故不作投資，令交投淡靜。」

股市轉旺 成樓市好消息

麒豐資本創辦合夥人兼投資總監洪英偉指，今年7至9月，市場觀望減息將至，選擇按兵不動，投資氣氛低迷，但近兩星期市況完全不同，「以我們旗下觀塘鴻圖道32號為例，7至9月連睇樓的人亦甚少，而近一星期已錄4至5宗買賣，由幾百萬至逾千萬元單位亦有承接。」

一個月前，樓市開始出現利好消息，高息環境持續數年，美國及香港終減息，洪英偉認為，減息是其一因素，而關鍵是股市上升，「很多股票急升5成至1倍，有些投資者本身持有股票曾跌5成，如今大幅反彈，財富及心情上自然轉好。」郭浩泉認為，中央大力出招救市，成為推動氣氛的最大動力，「投資市場最重要講氣氛，早前大家憂心中央政府未必會救樓市，但最近的政策已反映中央力撑，避免內地情況惡化。」

企業保守 搬較便宜地區

近年投資物業市場低迷，多出現蝕讓、銀主盤等，但洪英偉對後市有信心，一方面相信股市早前成交金額達3萬億元，龐大資金應長留在港，會產生財富效應，亦相信港人財富雄厚，「最近入市購鴻圖道項目買家的背景，全為本地買家，兼基本上用現金交易，可見有財力。」郭浩泉補充，「如今商用物業價格大幅回調，回報率開始上升至4至5厘，可重新吸引投資者。」

投資前景上，他們均認為商廈可率先留意，「過往兩年，住宅價跌2至3成，寫字樓由高峰期跌價高達一半，其實疫情衝擊下，WFH已導致商廈價在疫情首兩年跌幅極大，如今已經喘定。」

地區方面，郭浩泉認為觀塘區值得入市，「租金跌幅較細，始終本身基數較低，就算現跌至20元或以下水平，跌幅不及中環核心區。」至於目前整體甲廈空置率高，洪英偉相信，非核心區防守力更強，「如果企業對未來營商環境仍採保守，中環呎租仍高見約100元，企業會考慮搬至較便宜地區，而東九龍本身具備這種優勢，防守性較高。」