較早前,中環全層甲廈連錄成交,呎價出現「斷崖式」下挫,而近日更蔓延至空置率最高的東九龍區,防守力更弱下,價格跌幅更驚人。
東九龍商廈近期連環錄震撼市場價成交,先有近兩年才落成的九龍灣富臨中心,錄得特色樓層買賣,樓層是項目中唯一設有私家空中平台,且擁有獨立淋浴洗手間,成交價涉1.6億元,呎價約6,645元,屬物業呎價歷史新低。原業主於2018年一手樓花購入,當時成交價約3.5億元,呎價約1.4萬元,6年勁蝕約1.9億元離場,幅度高達55%。
另一宗同為特色戶,涉及觀塘鴻圖道俊匯中心頂樓兩全層以1.33億元易手,平均呎價6,287元,原業主自用單位10年,勁蝕逾7,300萬元,幅度高達36%。
數宗二手成交 呎價返逾10年前
區內連環錄得數宗二手低價成交,呎價重回十多年前。同時間,一手發展商亦要變陣出擊,觀塘鴻圖道32號全新落成商業大廈泓傲,物業由麒豐資本發展,新近錄得32樓全層連同大廈命名權及外牆廣告位的成交,成交價約4,717萬元,以建築面積約5,360平方呎計算,平均呎價約8,800元。
翻查資料,發展商當年收購連同補地價,成本價每平方呎約1.2萬元,單以該樓層計算,帳面可能是以蝕本價賣樓。
東九龍早年獲政府大力發展,配合起動九龍東政策,打造成CBD 2,吸引大型企業遷往,亦同時吸引財團及發展商於該區興建甲廈。由於核心區租售價高企,東九龍吸引企業搬遷減成本,令該區需求大增。十多年前該區全新甲廈呎價由5,000餘元起開售,及後高峰期一度升至1.3萬至1.4萬元,升幅以倍計。
3年疫情衝擊整體商廈需求,加上遇上供應高峰,整體甲廈租金大幅回調,而在高息環境下,業主開始急售以套現,今年呎價更是跌幅明顯。一個多月前,中環皇后大道中9號、美國銀行中心合共錄得3層買賣,呎價跌至十多年前水平。
中環為商廈市場龍頭,當價格急挫,其他地區定跟隨。東九龍為各區空置率最高,據仲量聯行最新數據,5月份整體甲廈空置率為13.5%,而東九龍空置率升至18.5%,為各區之冠。
5月甲廈空置率 東九18.5%重災
空置樓面最多,物業防守力更弱,而租金亦已明顯下調,售價自然隨之向下。按近期東九龍低價成交,買家多屬用家。事實上,由於租金低迷,甚至單位未必可租出,對收租客來說現階段亦不算吸引。
反觀在用家而言,東九龍呎價跌至6,000餘元,屬買樓面長遠自用好時機,因此價格回調後,出現一定承接力。
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