商廈市場別睇太淡 [香港經濟日報] 2025-02-03

新年進步！各位讀者最要身體健康！2024年工商舖交投大挫，商廈的數據極差，但仍佔整體成交金額逾半，正因去年價格出現巨大跌幅，對用家及投資者來說仍有可取之處。

價格大幅調整 惹投資者垂青

據中原工商舖統計，2024全年錄得約2,968宗工商舖買賣成交，總金額錄得約640.37億元，分別較2023年下跌約11%及約6%，延續2023年低水平，更創自2000年有紀錄以來新低。

去年投資市場未見起色，很大程度上與息口高企有關，工商舖回報率未能抵銷利息開支，令交投非常淡靜。

今年情況會否改善，除了要留意息口能否有顯著回落之外，工商舖投資氣氛，關鍵還是經濟表現，若香港經濟勝去年，至少帶動更多商業活動，令金融業、旅遊業及貿易興旺，才會帶動寫字樓、商舖及工廈需求。

分析去年大額買賣交投，據世邦魏理仕統計，2024年全年大宗買賣（交易金額超過7,700萬元）錄得98宗，為過往20年以來最少。交易總額達411億元，較2023年上升1.2%，但亦為近20年來第二低。去年眾多投資物業上，寫字樓物業涉213億元，佔最大比例，其次為商舖94億元。

若從基本數據，寫字樓的表現肯定最差，空置率創歷來新高、甲廈租金6年連續下跌，再加上今年300萬平方呎新供應，從投資角度是工商舖中最受負面因素籠罩，但為何會成為最吸引資金流入目標？

當中寫字樓價格出現大幅調整，成為主要賣點。去年分層指標甲廈出現數宗極低價成交，例如中環皇后大道中9號，最新成交呎價約1.88萬元，與2018年呎價最高峰6萬元比較下跌三分之二。

另投資者以呎價1.5萬元，購入灣仔會展廣場辦公大樓單位，比起高峰期亦跌6成以上。當價格出現急劇下挫，投資者便開始有想法，認為再大跌機會已很低，此刻入市值博率高，故決定入市。

用家已可負擔 長交租改自置

亞洲地產創辦人蔡志忠最近在《經濟日報》回答關於投資問題「今年應該投資何類物業比較好？」時提到，認為值博率很重要，曾幾何時，甲廈與豪宅呎價相若，如今山頂老牌豪宅仍然高達每呎近10萬元成交，而灣仔北至中上環一帶的甲級寫字樓，價格卻跌至每呎2萬元，屬於嚴重超賣，值博率很高。若干年後，如果甲級商廈升幅5成，也只是每呎3萬元，相比高峰時期的每呎6萬元，仍然有一半折讓。

此外，當價格大幅調整，便開始引來用家注意。去年東九龍商廈，先後獲四洲集團、德國寶等購入樓面作總部，而年底商廈更殺出新勢力，教育機構四出買樓面，包括都會大學26.5億元購紅磡祥祺中心全幢、城市大學8.8億元購尖沙咀尖東廣場多層樓面，而最近更有英基學校入市，以逾3億元承接北角港運大廈。

從而可見，商廈價格大幅調整，對用家來說已達可負擔水平，既然要長期交租，倒不如自置樓面，支持寫字樓市場一片淡風中，錄得一定成交量。只作內部傳閱及參考用途