新年進步!各位讀者最要身體健康!2024年工商舖交投大挫,商廈的數據極差,但仍佔整體成交金額逾半,正因去年價格出現巨大跌幅,對用家及投資者來說仍有可取之處。
價格大幅調整 惹投資者垂青
據中原工商舖統計,2024全年錄得約2,968宗工商舖買賣成交,總金額錄得約640.37億元,分別較2023年下跌約11%及約6%,延續2023年低水平,更創自2000年有紀錄以來新低。
去年投資市場未見起色,很大程度上與息口高企有關,工商舖回報率未能抵銷利息開支,令交投非常淡靜。
今年情況會否改善,除了要留意息口能否有顯著回落之外,工商舖投資氣氛,關鍵還是經濟表現,若香港經濟勝去年,至少帶動更多商業活動,令金融業、旅遊業及貿易興旺,才會帶動寫字樓、商舖及工廈需求。
分析去年大額買賣交投,據世邦魏理仕統計,2024年全年大宗買賣(交易金額超過7,700萬元)錄得98宗,為過往20年以來最少。交易總額達411億元,較2023年上升1.2%,但亦為近20年來第二低。去年眾多投資物業上,寫字樓物業涉213億元,佔最大比例,其次為商舖94億元。
若從基本數據,寫字樓的表現肯定最差,空置率創歷來新高、甲廈租金6年連續下跌,再加上今年300萬平方呎新供應,從投資角度是工商舖中最受負面因素籠罩,但為何會成為最吸引資金流入目標?
當中寫字樓價格出現大幅調整,成為主要賣點。去年分層指標甲廈出現數宗極低價成交,例如中環皇后大道中9號,最新成交呎價約1.88萬元,與2018年呎價最高峰6萬元比較下跌三分之二。
另投資者以呎價1.5萬元,購入灣仔會展廣場辦公大樓單位,比起高峰期亦跌6成以上。當價格出現急劇下挫,投資者便開始有想法,認為再大跌機會已很低,此刻入市值博率高,故決定入市。
用家已可負擔 長交租改自置
亞洲地產創辦人蔡志忠最近在《經濟日報》回答關於投資問題「今年應該投資何類物業比較好?」時提到,認為值博率很重要,曾幾何時,甲廈與豪宅呎價相若,如今山頂老牌豪宅仍然高達每呎近10萬元成交,而灣仔北至中上環一帶的甲級寫字樓,價格卻跌至每呎2萬元,屬於嚴重超賣,值博率很高。若干年後,如果甲級商廈升幅5成,也只是每呎3萬元,相比高峰時期的每呎6萬元,仍然有一半折讓。
此外,當價格大幅調整,便開始引來用家注意。去年東九龍商廈,先後獲四洲集團、德國寶等購入樓面作總部,而年底商廈更殺出新勢力,教育機構四出買樓面,包括都會大學26.5億元購紅磡祥祺中心全幢、城市大學8.8億元購尖沙咀尖東廣場多層樓面,而最近更有英基學校入市,以逾3億元承接北角港運大廈。
從而可見,商廈價格大幅調整,對用家來說已達可負擔水平,既然要長期交租,倒不如自置樓面,支持寫字樓市場一片淡風中,錄得一定成交量。只作內部傳閱及參考用途
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