商廈價回調蝕讓個案增 [香港經濟日報] 2024-05-31

近期商廈買賣有增，而成交個案中，均見呎價出現明顯調整，亦不乏蝕讓個案。

最近商廈交投較年初為多，蝕讓個案亦上升。消息指，上環永樂街58號全幢迷你商廈，以約2億元沽出，物業樓高21層，總建築樓面約2萬平方呎，辦公室共20層，提供1部升降機通往各樓層，每層樓面不足1,000平方呎，現時有健身中心等租用，出租率約2成。以約2億元成交價計，呎價約1萬元。據悉，新買家購入作長綫收租。

凱龍瑞沽永樂街全幢 帳面蝕3千萬

2017年凱龍瑞基金以約2.3億元購入永樂街56及58號，屬逾60年舊樓，集團購入後進行重建。2022年大廈落成，基金曾以約4.5億元放售，當時未獲承接，如今大幅降價至約2億元沽出。持貨6年轉手，帳面蝕約3,000萬元，惟連同建築費，估計至少蝕逾億元。

該基金早年大舉進軍商廈市場，並吸納上環舊樓地盤進行重建，如早年購入永樂街3舊樓地盤，共涉約9.62億元，其後引入基金投資進行重建成「88WL」，去年中曾放售物業，叫價約13.5億元，惟未獲承接，最終降價至約7.5億元沽出，以總樓面約90,199平方呎計，呎價約8,315元。未計建築費已蝕約2億元，若連同起樓成本，保守蝕至少約6億元離場，為近年商廈最大手蝕讓。

另外，指標甲廈亦錄蝕讓，由德祥地產 （00199） 持有作為集團總部的美國銀行中心30樓全層，連4個車位，月初以約2.6億元售出，呎價約1.9萬元。單位面積約13,880平方呎，為集團在港的總部。據悉，買家為信和集團或有關人士。同時，德祥地產會以每月約65萬元售後租回有關樓面1年，並有1年續租權，需要支付有關樓面的管理費、差餉及地租。

德祥地產表示，有關交易預期會錄得約400萬元虧損，所得資金會用作償還集團的銀行貸款。

觀塘甲廈頂層 業主蝕放

此外，亦有業主蝕讓放售優質單位，涉及觀塘海濱道181號ONE HARBOUR SQUARE頂層特色單位，業主委託代理放售，意向價約2.1億元，總建築面積約17,153平方呎，呎價約1.2萬元。以交吉形式出售。單位除室內寫字樓面積外，更享有約802平方呎平台，以及私人天台約3,112平方呎。據悉，業主於2015年以約2.7億元購入，現時叫價較購入價低逾兩成。

分析指，由於近年商廈需求疲弱，加上供應高，令空置率高企，租金已下跌逾3成。不少業主早年於商廈高峰期購入樓面，現租金已跌3成，樓價難免回調，故需以蝕讓價放售。隨着成交個案增，商廈新指標價出現，將令減價情況更普遍，蝕讓個案勢增。