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商廈價回調用家主導大市 [香港經濟日報] 2023-11-21

近期用家購商廈個案增加,而日前市場更錄得年內最大額分層商廈成交,買家為用家,反映價格回調後,購樓面自用的情況更多。


日前太古地產 (01972) 宣布,確認與證監會達成協議,以約54億元向證監會出售港島東中心共12層辦公樓,總樓面面積約29.6萬平方呎。太古指港島東中心為集團核心資產,亦是太古坊最高的辦公樓及太古地產總部所在地,目前並無其他計劃出售太古坊物業組合內任何核心資產。


證監會表示,購入鰂魚涌港島東中心有關樓層,作為其永久辦事處,對其現時佔用9個樓層的購置將由2023年12月生效,而額外3個樓層(即42至44樓)的購置,將於2028年或之前完成。


港島東中心 證監會54億購12層


翻查過往資料,證監會早年租用中環長江中心商廈,當時正值商廈租金高峰期,呎租逾百元,為節省成本,該機構於2019年決定轉租鰂魚涌港島東中心,簽下8年租約,租金大約是中環長江中心租約下支出的一半,每年可節省約1.25億元租金。當時證監會亦指,一直希望可以自置辦公室,並預留金額作購置辦公室。


按成交價計,為今年最大額分層商廈買賣成交,亦為今年非住宅最大額物業買賣市場上排第二位,今年最大手成交,為年初九龍灣高銀國際中心全幢,以約56億元易手,新買家為太盟投資(PAG)及新加坡豐樹產業合組財團。至於港島東對上一宗大額商廈買賣,為2020年太古以約98.45億元,沽出太古城中心一座寫字樓全幢,該項目由基滙資本夥拍施羅德基金承接,物業建築面積合共約63萬平方呎,平均每平方呎價約1.56萬元。


資本中心銀主盤 每呎約1萬元沽


至於其他分層商廈方面,近期成交亦有增加,灣仔資本中心14樓全層,以及3樓307及308號2個車位,今年4月淪為銀主盤,早前銀主以市值逾2億元放售,最終以約1.48億元易手,成交呎價約1.02萬元。該層樓面實用率高達約79%,享維港景以及灣仔運動場開揚景觀。該物業現時部分單位用作出租,每月租金收入約18.5萬元,租約期至2025年4月,新買家料為本地上市公司,日後或作自用。


另中環永安集團大廈14樓全層,早前以約3.47億元易手,以面積約15,946平方呎計,呎價約2.18萬元。翻查資料,該層樓面由老牌信興電子集團持有,早於1982年以約5,451萬元購入,持貨41年,帳面賺逾2.92億元,物業升值近5.4倍。


分析指,商廈價格近年已大幅回調,對買家來說已較以往吸引,不過由於處高息年代,商廈回報率現約3至4厘,未必可吸引投資者。相比之下,近期商廈買賣回升,主要由用家入市帶動,包括日前約54億元買賣,亦來自用家入市,預計高息持續下,商廈買賣市場將由用家主導。

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