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十個舖王 八個投降 [信報財經新聞] 2024-09-02

風水輪流轉,自從2003年「自由行」開放,兼逢2008年QE量寬,本港商界湧現一批舖王新貴,部分人憑數千萬元資金起步,炒到上百億元賬面價值,甚至可從「誠哥」手上收購中環中心。惟時移世易,據測量業界人士形容,本港商用物業市場面對「五大周期」疊加,衝擊更甚於當年沙士;現在每十個舖王級人物,有八個已接近「輸到投降」,面臨「打回原形」,問題只在於能否「自我了斷」保持體面,抑或被清盤破產收場。


話說本欄早前談及香港現今經濟「慘唔慘得過2003年」,引起坊間眾說紛紜。有人表示「現在失業率才3%,跟當年8.5%不可同日而語」,但又有人謂「你看滿街吉舖和執笠,2003年也未見如此蕭條」。商界人士普遍認為,目前經濟存在「平行時空」現象,普羅大眾暫時不太慘,相反大戶們更加難捱,今趟財富洗牌激烈程度將較2003年有過之而無不及。


事實上,市民每日打開報紙財經版,也可感受到「平行時空」。一方面,截至7月底本港最新失業率維持3%,接近全民就業。同時,根據JobsDB《2024年薪酬調查報告》,打工仔繼去年平均加薪4.1%後,今年整體薪酬加幅亦達3.2%。但另一方面,關於店舖執笠、企業倒閉、商廈空置、商界叫苦、新盤滯銷、二手劈價、投資者被call loan等新聞幾乎無日無之,貌似一片愁雲慘霧。


大多數人都同意,相比起2003年,普羅大眾現在暫時不太慘。一來最近幾年移民潮造成職場真空,留港市民搵工不難。二來港府及金管局自2009年起連推「辣招稅」和「逆周期」措施,讓絕大部分普通市民只能購買一層自住物業,供款佔入息比率最高50%;即使樓價下跌,這些小業主只要有工開繼續供樓,所受影響其實不大。


高槓桿擴張 跌市遇call loan


另一邊廂,自從2008年美國QE為「超低息時代」揭幕,「借錢能力」成為賺錢關鍵因素。適逢本港受惠於「自由行」政策,物業價格(尤其是商舖)自2003年後以倍數飆升。隨着舖價上漲,業主將之抵押借平錢,用來購入更多舖位,如此幾個循環,便帶動身家幾級跳。有一批投資者原本從事「揼石仔」式實業生意,用幾千萬元資金投入舖市小試牛刀,初嘗甜頭後愈炒愈勁,短短十多年時間炒到上百億元賬面價值,被傳媒封為舖王,甚至可從「誠哥」手上收購中環中心,可謂風光無限。


但這些舖王手上的百億元資產價值,往往有超過一半來自槓桿,兼且環環相扣,例如用A舖抵押套現購買B舖,待B舖升值後再抵押買C舖,餘此類推。自2018年高位至今,本港市區舖位價格累挫六七成並不鮮見,大量商舖丟空,業主們缺乏足夠現金流按時還款,遂紛紛被銀行call loan,引發火燒連環船。


尤其是不少舖王在2015年至2018年舖市高峰期繼續心雄掃貨,甚至由「一個個(舖位)買」擴大為「一層層(樓面)買」、「一幢幢(大廈)買」;他們現時手上大部分資產屬於高位買入,貶值幅度巨大,早已淪為深度負資產,處境非常嚴峻。


五大周期疊加 新貴們沒頂


據測量業界人士形容,商用物業市場現正面對「五大周期」疊加:本港經濟疲弱、消費趨勢轉變(網購及北上)、辦公趨勢轉變(WFH遙距工作)、資產泡沫爆破(2019年之前累積升幅過高)、息率高漲(聯邦儲備利率在兩年間由零升至5厘)。相比之下,1997年至2003年那一趟只是「中兩瓣」(經濟疲弱、泡沫爆破),難怪今趟風浪比起當年更加凶險。


中環部分花生友們近期茶餘飯後傳閱一份名單,上面有二三十個名字,皆屬過去十多年崛起的舖王新貴。茶客們逐一評點,綜合各人資訊及坊間風聲,討論每個響噹噹名字能否捱過眼前這一劫。根據初步共識,每十個舖王級人物,恐怕只有兩個可望大步檻過,受惠於他們本身主業家底夠厚、槓桿相對較低,又或者早幾年已積極「減磅」;其餘皆面臨「打回原形」,翻身不易,此前風光日子猶如南柯一夢。


債仔水浸眼眉,債主們也不好過,事關抵押品(舖位)市值往往已跌穿貸款餘額,在目前市況下,即使將之收回重售也難免「硬食」撇賬。有趣的是,正因債主們手上「磚頭」(銀主盤)愈收愈多,他們近期態度也轉趨寬容,願意與債仔有商有量,容許後者在限期內自行出售物業,套現資金「還得幾多得幾多」。因此,個別舖王仍有機會「自我了斷」,避免被清盤破產,保持最後的體面。


由此看來,商用物業市場短期內沽壓仍將強勁,有資金在手的少數「白武士」們大可慢慢揀貨兼壓價。與此同時,在個人投資者以外,近日市傳部分大型發展商為了減輕負債壓力,亦願意把旗下核心資產善價而沽。


不過這些大件磚頭索價動輒數十億元,不太「易啃」。況且本地同業們普遍同病相憐,大家都想「減磅」多於買貨,到最後可能要指望外來的「接盤俠」,例如內地國企、新加坡淡馬錫、中東主權基金、歐美私募基金等。待這一輪大洗牌過後,隨着一眾舖王隕落以及部分本地家族減倉,本港商用物業版圖或將改頭換面。

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