北都發展可用「眾籌」落地嗎？[香港經濟日報] 2025-08-29

過去數十年，香港的固定資產項目多由政府主導基建與土地平整，再由私人發展商透過投地方式進行樓宇建設、持有及營運。這種傳統模式雖行之有效，卻未必適用於北部都會區的發展。

筆者曾多次指出：「北都發展的核心是產業，而非單純的地產項目。」

產業發展的最大挑戰在於起步階段。當新興產業尚未進入高速增長期，租戶的承租能力普遍偏低，若為特定產業度身打造的建築物未能迅速吸納租戶，便容易出現高空置率。此外，地產與基建項目的前期資金投入龐大，回本周期長，若同時需承擔相關基建成本，整體財務可行性將大打折扣。

在此背景下，眾籌（Crowdfunding）作為一種透過網絡向公眾募集資金的方式，提供了嶄新的可能性。眾籌形式多樣，包括回報型、捐贈型及股權型等，門檻相對較低，毋須依賴傳統銀行審批程序。更重要的是，眾籌的支持者往往也是潛在用家，能夠凝聚理念一致的群體，形成初步的市場基礎。

目前香港已有少數地產眾籌平台，雖尚未普及，但部分已結合區塊鏈與智能合約技術，讓投資者透過購買代幣參與房地產項目，如酒店、辦公室或商場的開發。投資者按比例擁有產權，並可分享租金收益與資本增值。亦有初創企業探索以眾籌方式投資共享辦公空間或短期租賃物業，並進行收益分配。

政府可考慮 為資助房屋項目融資

筆者認為，北部都會區的發展完全可以引入眾籌模式，尤其針對新興產業中的中小企。這些企業雖承租能力有限、所需空間不大，卻在產業生態中佔有重要位置。透過眾籌建設共享空間，不僅能降低個別企業的負擔，更可在集資過程中促成上下游合作，形成產業聚落。

至於住屋方面，政府亦可考慮設立眾籌平台，為資助房屋項目融資。合資格人士可按建築成本價參與集資與認購，配合合資置業模式，每人僅需負擔部分首期與供款，減輕財務壓力。政府則可在集資完成後進行建設，降低前期資金負擔。

當然，要讓眾籌成為北都固定資產融資的主流方式，仍需克服多項挑戰，包括法律與監管制度的完善、風險與回報的合理評估，以及資產的流動性安排等。但若能妥善設計，眾籌將有潛力成為北都發展的新動力。