北都推「按實補價」 先導計劃動工落實 [香港經濟日報] 2026-06-16

北都的產業發展由過往規劃階段，轉入落實階段，而要令到規劃能夠「落地」，吸引投資者參與產業發展，政府早前推「按實補價」的先導計劃，用以推動產業等非住宅項目的補地價，提高發展商及企業落實項目的意慾。

「按實補價」 推動非住宅項目發展

「按實補價」4個字聽起來好像不容易理解，反而根據地政總署就政策的英文名稱「Pay for What You Build」就相當直白，亦即是發展商或業主按照「按實際興建樓面及實際用途」計算，即以首期發展的總樓面面積和地段業權人建議的「選定用途」計算，取替過去以地段最高總樓面，以及地政總署假設的最高市價用途為基礎。

根據政府公布，「按實補價」適用於全港所有非住宅發展的地契修訂及換地申請，容許地段業權人分期發展，規定是首期發展的總樓面面積，必須達到整個發展的最高總樓面面積6成，並按建築規約依期完成。

傳統計算補地價金額方法背後的思維，是要爭取「地價最大化」，確保公帑利益得到保護，但與此同時亦令到前期成本高、資金壓力大，令不少項目即使有市場需求，亦因財務門檻過高而難以啟動。

而「按實補價」政策最直接的影響，是降低產業用地和非住宅項目的開發門檻。對發展商而言，分期發展和「按實補價」可改善現金流，亦令項目更容易配合市場變化，避免一次過投入過多資本。對政府而言，雖然短期地價收入未必最大化，但換來的是更多項目有機會真正啟動，土地不再因補價過高而長期閒置。用發展局局長甯漢豪的說法，出發點是要令事情可以成事。

降地價成本 利吸企業資金參與

雖然「按實補價」政策並不止適用於北都內的項目，而是全港性實施，但由於北都區內規劃了不少產業用地，未來有機會面對原址換地的需求，而政策則能夠透過降低地價成本，吸引更多企業和資金參與，令規劃更容易由紙上落實到地上。

政府在現時推出「按實補價」，相信亦與客觀市場環境有關，計劃針對的是「非住宅發展」的補地價項目，考慮的是工商業市道仍然相對疲弱，發展商就工商舖項目的投資意慾有限。

事實上，目前北都區內達成的原址換地個案，都是集中在住宅項目，恒地 （00012） 及新地 （00016） 就洪水橋第34B區補地價16.68億元、億京就洪水橋第19B區補地價14.28億元，兩者均是住宅或商住項目，而恒地等位於第32A區、第32B區、第32C區及第32D區的4宗換地申請，則仍然與政府商討。