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加息近尾聲樓價下半年看升近1成紀惠湯文亮 [香港經濟日報] 2023-05-08

今年樓價從低位反彈,紀惠集團行政總裁湯文亮認為,加息周期已接近完結,年尾開始更有望減息,對樓市更有利,料下半年樓價再有近1成升幅,並籲政府減辣,以保持競爭力,亦對穩定樓市有利。


去年樓價出現約15%跌幅,在中港通關下,樓市氣氛轉好,樓價亦從低位反彈。湯文亮指出,今年整體氣氛已穩定,特別通關後市民重拾入市信心,令首季樓價已出現5至7%升幅,「以單季升幅來說,已相當不俗,第二季我相信樓價上落不多。」他預計,樓價已走出谷底,「去年樓價跌15%,引起少許恐慌,但今年情況已變。以我估計,樓價去年已見底,今年第三季樓市再起動,升勢必令市民入市意慾更高,下半年樓價將有近1成升幅。」


美明年總統選舉 或今年底減息


他睇好樓市其中一原因,是息口似乎已見頂。自從去年中美國加息,本港樓價開始調整,日前美國聯儲局如市場所料加息0.25厘,而本港亦加息0.125厘。他大膽預測,美國加息已近尾聲,更按往績,認為年尾進入減息,「據以往歷史,美國總統選舉前一年半前左右停止加息,選舉前一年便減息,以獲取選民支持。明年11月美國大選,相信距離停止加息不遠,其後減息速度高,更有利樓市。」


去年樓市出現調整時,地產業界便開始出現要求政府減辣聲音,湯文亮認為,辣招既損害本地及外來購買力,亦影響本地樓市,認為是時候檢討。每次有聲音要求減辣,政府總回應「未係時候」,但政府從來無表達何謂合適時間。他認為放寬港人買樓收租,反而有利租金穩定,「本地購買力其實消耗了不少,是時間放寬,讓市民買樓收租,不需付雙倍印花稅。當本地市民買第二間樓作收租,租金反而會較穩定,對整體樓市來說是好事。」


至於外來資金入市上,他謂政府引入專才,卻要先付3成印花稅,也是不利專才來港,認為可考慮減一半以上。


內地客通關後 入市住宅不明顯


新加坡近來為樓市加辣,外來人士在當地置業的額外買方印花稅(ABSD),由原先的30%大幅調高至60%。湯文亮指,港府其實應該把握時機,減辣吸引資金,「人哋加辣,我減辣,更加可以吸引資金來港。香港本身已有內地優勢,若配合減辣,對香港經濟定有好處。」


湯文亮指,通關後內地客入市買香港住宅尚未非常明顯,認為仍需要時間,而他指出通關後,對商業推動更快。他表示,旗下物業不論寫字樓及商舖,租務亦轉理想,「通關前,寫字樓客人普遍有出無入,如今即使有租客走,亦有新客遷入,不少單位近期已租出。至於商舖,有些租客原本打算不續租,一通關形勢逆轉,便決定續租做生意。」集團持有大批寫字樓收租,近年整體空置率上升,湯文亮認為通關後商業氣氛改善,年底前甲廈租金會有升幅,但只是核心區,「寫字樓邊綫地段較傷,而中環始終是中環。當中環有單位租,租客又何需搬去東九龍?以中環中心為例,呎租約60元,觀塘甲廈亦要30元,當然選擇中環。」


投資市場受到不少外圍因素影響,紀惠集團行政總裁湯文亮謂,專注地產本業,絕不沾手債券市場,以免招致損失。


在工商舖投資市場,資深投資者懂得把握時機,低位入市。近年工商舖已明顯調整,而隨着通關,物業理應交投暢旺,但從近一兩個月的買賣上,市況非預期搬旺。湯文亮指,除了因息口偏高外,不少投資者因在債券市場有所損手,故難以在物業市場趁機掃貨。


物業價格雖調整 「也可守到」




事實上,單計過去一年,先發生內房危機,涉及債券急挫,近月更出現瑞信危機。湯文亮指,一向專注地產業務,對債券不感興趣,笑言高息債券「邊有咁大隻蛤乸隨街跳」,「所謂債券,是由債仔所寫的欠單,條件由債仔定下,非常不可信。不少業界投資者也有投資債券,而去年內房出事、今年輪到瑞信。很多投資者以為買債券輕鬆收息,其實可以令你全輸,反而物業價格即使會調整,也可以守到。」

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