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加息續來供應增 減辣可否扭轉跌勢? [香港經濟日報] 2022-10-17

施政報告公布在即,整體一、二手市場觀望氣氛均相當濃厚,但客觀而言,香港樓市面對加息、供求因素的結構改變,即使「減辣」亦只能減慢樓價跌勢,不會改變大方向。


市場對新一份施政報告最大憧憬莫過於「減辣」,最多市場傳聞的是,為專才減買家印花稅,希望「減辣」能夠提振一下近期樓市跌勢,甚至扭轉跌勢。過去幾年政府推出眾多需求管理措施、「辣招」,在跌市時候推出自然能釋放出一部分被遏抑的購買力,但要在加息、需求萎縮的供求因素影響下,完全扭轉樓價走勢卻不樂觀。


首先是加息因素,長達逾10年的極端低息環境,造就買樓成為最理想長綫投資,但現時利息上升不但增加業主供樓壓力,存款利息上升甚至勝過買樓租金回報率,均影響到一部分投資需求,正是額外印花稅、15%新從價印花稅希望遏抑的投資需求。


房屋供應邁「收成期」


同時,市場預期美國今輪加息又急又狠,未來一年持續加息的步伐,幾乎每隔兩三個月就衍生出利淡因素影響樓市,反覆出現將會抵銷了「減辣」因素。


更重要的是供求結構正在改變,過去兩屆特首任期,房屋供應正在增加,但仍然未追上新增需求,導致在「辣招」下樓價仍然上升,但更多新界新市鎮在未來5年進入「收成期」,房屋供應正在增加,而需求卻正在萎縮,令今次樓市調整相對過去數年明顯,某程度為政府調整各項樓市辣招的契機。


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