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加息影響 第三季投資市場未見活躍 [香港經濟日報] 2022-10-18

受加息影響,整體投資物業市場表現未見活躍,而成交數字主要倚靠數宗數十億元大額買賣支撑。


高力數據顯示,2022年第三季度的投資氣氛繼續受美聯儲加息影響,僅錄得26宗大手交易。盡管市場出現一些大額成交及更多接管資產,但整體成交宗數仍按季跌16%,按年則跌49%。


大額買賣金額上,主要因市場錄得數字巨額成交,其中九龍灣高銀國際金融中心全幢,以約70億元易手。此外,新世界出售長沙灣永康街商廈項目51%業權,涉資30.788億元,總樓面約274,547平方呎的,新買家為新加坡基金Ares SSG。


至於市場上最大額買賣,為長實旗下21 BORRETT ROAD,獲新加坡基金以約208億元購入。


高力指,市場對凍倉及數據中心的需求殷切,令工業物業於2022年成為投資者的寵兒,但第三季度亦僅錄得26億元的總成交價,按季下挫73%。


檢疫措施放寬 商舖更具吸引力


另世邦魏理仕指,第三季度商業地產投資額達按季增長5.7%至181億元(只計算交易額超過7,700萬之物業,不包括淨地或關聯交易)。本季度僅登記了20宗交易,少於去年第二季度總數的一半。交易量與2019年第四季度至2020年第三季度的低位持平。該行指,年初至今的投資額達486億元,僅為去年全年總額的60%。


高力香港資本市場及投資服務主管翟聰認為,第三季加息初期令買賣非常淡靜,直至最近基金並重投市場,他指外資基金會把加息風險計算在內,故要求回報率近4厘。後市走勢上,隨着檢疫措施逐步放寬,商舖資產對投資者更具吸引力,民生商場可以提供穩定的收入來源,而當關口重開時,核心區一綫街舖則會有強勁的升值潛力。同時,工業資產將繼續備受機構投資者的青睞。


隨着市場逐漸消化加息消息,加上酒店隔離結束,此兩項因素將吸引外國投資者重新物色物業,預測2022年整體成交量按年增長15%。


至於世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷表示,由於加息周期開始,投資需求在第三季度減弱。雖然房地產基金的投資意慾不減,但本地投資者變得愈來愈謹慎。隨着跨境旅遊恢復,香港的營商氣氛及經濟增長前景將有所改善,但中國內地邊境長期關閉及人民幣兌美元/港元貶值,將為中國投資者需求復甦帶來挑戰。第四季投資量可能會維持普遍低位。


若果明年中國內地跨境旅遊恢復,預計2023年投資勢頭將明顯回升。他分析,加息將令投資者審慎,惟物業價格過去已累積一定跌幅,因此仍有基金、本地投資者趁機入市。物業類型上,他料隨着旅客陸續重臨,酒店入住率勢改善,故具投資價值。

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