加息壓力重二手成交軟| 專家站 [香港經濟日報] 2023-07-24

今年初的通關效應為樓市打下一枝強心針，刺激首季住宅物業交投表現亮麗，3月份新盤銷售曾突破逾2,000宗水平，惟在加息壓力下，樓市自次季起「急轉彎」，一二手成交雙雙減少，同時成交金額更出現顯著下跌。

據美聯物業房地產數據及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，今年第二季新盤成交量錄2,753宗，較第一季的3,468宗減少約20.6%。金額方面，由於大額豪宅新盤成交數量同樣減慢，第二季新盤銷售金額錄得約293.6億元，較第一季的約397.6億元按季更減少約26.2%。

二手方面，交投同樣顯著回落，綜合美聯分行統計，今年首季35大屋苑每周平均錄約94宗成交，第二季起交投開始放緩，平均每周錄得約42宗，跌幅達約55%，踏入7月近兩周平均更只得約31宗，再跌約26%。估計第二季全港二手住宅成交量約9,200宗，較首季的成交減少約29.4%。

次季二手料9200宗 按季跌29%

筆者相信短期內「息魔」將持續困擾投資市場，料第三季樓市維持「一手穩二手軟」的局面，預期季內新盤交投將錄約2,800宗水平，較次季微升2%；二手價量則持續受壓，7月二手成交量或創近3年半新低，亦即更低於去年疫情同期，料第三季二手成交或僅錄8,300宗水平，按季更跌近9.8%。

加息成為次季樓市「急轉彎」的最主要原因之一。尤其是二手受到的影響更大，現時的二手物業的成交量已經貼近疫情時水平，樓價更已經出現回軟的迹象。目前難以確定加息周期何時完結，相信第三季的本港樓市交投將持續受壓，出現「一手穩二手軟」的情況。當中，二手非但要面對「息魔」的困擾，更受到新盤大軍絡繹不絕的衝擊，相信第三季的二手交投價量將繼續受壓，料季內二手成交僅錄約8,300宗水平，按季再跌9.8%，並創近一年的季度新低；樓價或持續受壓，出現約1%左右的跌幅。

相較之下，一手交投因發展商的進取開價策略，對置業人士更具吸引力，相信在新盤不斷貼市價推售下，第三季交投將相對穩定。料期內新盤成交可錄2,800宗水平，較次季輕微上升2%。

樓市低迷，將對香港經濟帶來連鎖反應。最近樓市氣氛欠佳，成交徘徊低位，其走勢會影響政府賣地情況。需知賣地收入屬政府重要收入來源之一，住宅需求大跌，間接影響發展商投地意慾，故導致上個財年地價收入大跌，最終僅錄約699億元，較前一個財年大減超過5成；反過來說，樓市交投暢旺，發展商投地具信心，政府賣地收入亦不會太差。因此，筆者再次呼籲特區政府果斷修訂房策，助香港加快復甦，加大力度吸人吸財，以提振經濟，令香港重拾光芒。