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加息壓力重二手成交軟| 專家站 [香港經濟日報] 2023-07-24

今年初的通關效應為樓市打下一枝強心針,刺激首季住宅物業交投表現亮麗,3月份新盤銷售曾突破逾2,000宗水平,惟在加息壓力下,樓市自次季起「急轉彎」,一二手成交雙雙減少,同時成交金額更出現顯著下跌。


據美聯物業房地產數據及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示,今年第二季新盤成交量錄2,753宗,較第一季的3,468宗減少約20.6%。金額方面,由於大額豪宅新盤成交數量同樣減慢,第二季新盤銷售金額錄得約293.6億元,較第一季的約397.6億元按季更減少約26.2%。


二手方面,交投同樣顯著回落,綜合美聯分行統計,今年首季35大屋苑每周平均錄約94宗成交,第二季起交投開始放緩,平均每周錄得約42宗,跌幅達約55%,踏入7月近兩周平均更只得約31宗,再跌約26%。估計第二季全港二手住宅成交量約9,200宗,較首季的成交減少約29.4%。


次季二手料9200宗 按季跌29%


筆者相信短期內「息魔」將持續困擾投資市場,料第三季樓市維持「一手穩二手軟」的局面,預期季內新盤交投將錄約2,800宗水平,較次季微升2%;二手價量則持續受壓,7月二手成交量或創近3年半新低,亦即更低於去年疫情同期,料第三季二手成交或僅錄8,300宗水平,按季更跌近9.8%。


加息成為次季樓市「急轉彎」的最主要原因之一。尤其是二手受到的影響更大,現時的二手物業的成交量已經貼近疫情時水平,樓價更已經出現回軟的迹象。目前難以確定加息周期何時完結,相信第三季的本港樓市交投將持續受壓,出現「一手穩二手軟」的情況。當中,二手非但要面對「息魔」的困擾,更受到新盤大軍絡繹不絕的衝擊,相信第三季的二手交投價量將繼續受壓,料季內二手成交僅錄約8,300宗水平,按季再跌9.8%,並創近一年的季度新低;樓價或持續受壓,出現約1%左右的跌幅。


相較之下,一手交投因發展商的進取開價策略,對置業人士更具吸引力,相信在新盤不斷貼市價推售下,第三季交投將相對穩定。料期內新盤成交可錄2,800宗水平,較次季輕微上升2%。


樓市低迷,將對香港經濟帶來連鎖反應。最近樓市氣氛欠佳,成交徘徊低位,其走勢會影響政府賣地情況。需知賣地收入屬政府重要收入來源之一,住宅需求大跌,間接影響發展商投地意慾,故導致上個財年地價收入大跌,最終僅錄約699億元,較前一個財年大減超過5成;反過來說,樓市交投暢旺,發展商投地具信心,政府賣地收入亦不會太差。因此,筆者再次呼籲特區政府果斷修訂房策,助香港加快復甦,加大力度吸人吸財,以提振經濟,令香港重拾光芒。

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