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加息周期樓價一定跌嗎? [香港經濟日報] 2022-08-03

日前美國聯儲局宣布加息0.75厘,這次是短期內第二次加0.75厘,毫無疑問,港元拆息立即被扯高,加息增加供樓負擔,樓市自然也受到壓力。報章媒體幾乎一面倒唱淡樓市,有專家預言在今年年底前樓價將有5%到10%跌幅。


然而,在一個樓市研討會上,學者曾淵滄博士被問及對後市的看法,第一句話就說:「樓市不會跌,不過,也不會升。美國加息加加下就會減,他說美國歷屆總統當選後的第二年都加息,之後就一直減息。」根據這個算法,難道美國明年就要開始減息?


在上世紀8、90年代,供樓利率長期維持在5厘至10厘左右,後來美國在2008年金融海嘯後進行量化寬鬆政策,由於聯繫滙率關係,香港便也一直享受超低利率。到了今天,即使Hibor息率有所提升,供樓利率也只是2.5釐左右,相對於內地供樓利率大約5厘,仍有一段差距。


根據以往經驗,加息周期樓價並不一定下調。如在2015年12月,美國開始加息周期,3年半共加了9次息,但香港只跟隨1次;而中原城市領先指數(CCL)由初次加息後錄到135.89點,直至2019年6月錄得187.83點,樓價在3年半之間升了38.22%,即平均每年升幅超過10%。


通關比低息更重要


從短中期而言,歐洲國家政經局勢不穩,美國今年連續兩季度出現經濟衰退,下半年加息態度可能軟化,明年隨時又再度減息。其實,影響樓市除了利率走勢,還有其他各種因素。香港樓市表現更加取決於供應需求、資金流向和經濟表現,至於利率,除非大幅飈升,否則並非影響樓市的主要原因。


供應方面,香港一手私人住宅未來3至4年潛在供應回落至9.8萬伙,似乎難以應付剛性需求;資金走向也值得關注,近期有部分人才移民以及資金流走,不光是工商界,社會各界也有所憂慮,紛紛開始反映意見。


加息在預期之內,通關卻遙遙無期。如何保持香港國際金融中心地位,如何發展國際創科中心,如何發揮國際超級聯絡人的角色,香港背負着艱巨的任務,也是光榮的使命。通關已迫在眉睫,今年底前務必先通好國際關,否則香港坐困愁城,周邊競爭對手獲漁人之利。

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