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加完息 有沒有喘定? [香港經濟日報] 2023-08-01

二手積弱多時,市場歸咎於本港息口跟隨美息上調,增加入市成本及壓力,加上發展商不斷以貼市價開盤搶客,肯定吸引部分嫌二手需時洽購、一手優惠多的游離購買力轉軚。但觀乎過去2、3個月加息前後的二手表現,仍未喘定。


美國聯儲局最新議息結果一如預期加息0.25厘,本港銀行息率亦跟隨調升,美息由去年3月起累計達11次調整,而本港最優惠率在整個加息周期下累計增加不多於1厘,已屬歷年的加息周期中加幅較溫和,有市場預期由於息率具周期性,料未來息率橫行一段時間。


一擲千金去買樓,理應財務上不會無所準備,只是心理關口下,擔心會否「上錯車」、「買貴樓」,尤其是細屋換大屋的買家,更會考慮沽出自住單位的資金,能否抵銷升級後的樓價。但外圍大市氣氛疲弱,復常速度不似預期,要啟動換樓鏈亦不容易,加上整體樓價暫未跟隨交投回落而明顯調整,放盤業主亦無力與發展商「鬥平」吸客,促使整體市況如同困局。


憂息口高位橫行 二手陷困局


以將軍澳區為例,區內前綫代理指,將軍澳區剛需若渴,但近2、3個月的交投量僅徘徊百餘宗水平,市場並非無客睇樓,只是欠缺還價意慾,全無問價興致,業主何來還價的餘地,所以遇上有心入市而又敢於出價的買家,不難以筍價承接。


如剛易手的日出康城晉海II的1房單位,實用面積343平方呎,年輕上車客無懼加息,甚至因看好區內發展前景,議價逾1成下,以603.8萬元屋苑歷史低價成交,造價較網上銀行估值低2%至6%。又例如新都城3期3房,因業主移民在即,兩個月間累減150萬元,據悉買家即睇即合意並即場還價,最終以呎價僅1.2萬元成交,為屋苑同類單位呎價新低。


市場普遍預期,美國今次加息很大機會屬本輪加息周期最後一、兩次,對準買家而言,心理壓力或可以暫卸下,同時重新評估個人財務負壓能力,再作入市部署,不過相信仍需時間。


中原地產10大屋苑7月份錄得95宗成交,較6月98宗跌3宗或3.1%,數字連跌5個月,創2018年10月(75宗)後近5年新低,已連續兩個月錄得低於100宗成交量,交投氣氛低迷。據美聯物業分行統計,10大指標屋苑自今年5月起低位反覆橫行,而7月份錄得約93宗買賣成交,較6月份減少約7%,並且創自2019年8月錄得約90宗後的47個月新低水平。


全新盤或大折讓減價 利氣氛


中原又指,近日一手新盤開價策略仍是以保守審慎作招徠,提供較多折讓,務求搶盡市場焦點,二手交投難免受壓。美聯則指隨着二手業主叫價態度回軟,料不乏用家亦趁機會在二手市場尋寶。唐榮估計,短期內有全新盤「大折讓式」減價,若能悉數售罄,相信可略為改善市場沉悶氣氛。

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