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加「封頂息」筍盤增 二手價跌量升? [香港經濟日報] 2023-09-11

在大型銀行宣布將調升拆息按揭(H按)「封頂息」後,小業主持貨信心有轉弱迹象,放盤單位將進一步減價求售,將有助釋出購買力,料短期內帶動二手交投回升。


採H按佔多數 加重供樓負擔


滙豐 (00005) 近日通知,將新造H按「封頂息」大幅加0.5厘,實際按息將突破4厘水平。目前H按封頂為P減2.25厘,以該行P為5.875厘計算,實際按息為3.625厘,在調升「封頂息」0.5厘後,實際按息升至約4.125厘。


由於現時買家採用H按仍佔大多數,故大型銀行調升H按「封頂息」,無疑加重供樓人士負擔。舉例以每500萬元貸款、還款期30年計算,現時每月供款約22,803元,調升「封頂息」後將增至24,233元,每月供樓開支增加1,430元,增幅約6%。


年底前,美國聯儲局將會再進行3次議息會議,最近1次為本港時間下周四(21日)凌晨,另外兩次分別於11月及12月舉行。雖然市場普遍預料,聯儲局在下周又會像6月一樣暫停加息,惟近日儲局官員續發表偏鷹言論,認為9月按兵不動暫停加息可能是適當的,但暗示利率可能仍需要進一步上升,才能使通脹回落至2%的目標水平。


業主持貨信心弱 擴議價空間


在按息仍有機會向上,又或在高位維持下,供樓負擔趨升,小業主持貨信心亦會進一步轉弱。以市區上車盤牛頭角得寶花園一個253平方呎1房戶為例,今年3月放盤叫價430萬元,輾轉經過多次減價後,終於在半年後以300萬元易手,前後減價130萬元,減幅達3成,小業主更要蝕64萬元離場。


在市場缺乏利好因素下,小業主願意擴大議價空間,在「筍盤」增加下,可釋出購買力,短期內二手市場或出現量升價跌現象。


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