利好因素續現 樓市「拾級而上」 [香港經濟日報] 2024-11-11

過去一周又出現影響環球財金市場的重大事件，其一自然是美國聯儲局的議息結果，一如市場預期減息0.25厘。

不過，較令人感到驚喜的是，本港大型銀行意外地「跟減」0.25厘，減幅已經連續兩次高出市場預期，並於短短兩個月間累計減息半厘，而按揭利率將會由9月初4.125厘減至最新3.625厘，相信有助為本港樓市注入新動力，加速樓價回穩，並刺激住宅物業的交投。

今次本港按息意外再減0.25厘，令業主供樓壓力有所紓緩。以樓按貸款500萬元為例，並以30年還款期計算，最新P按息率為3.625厘，每月供款約22,803元，較9月18日未宣布減息前的P按息率為4.125厘相比累減半厘，每月供款減少1,429元，在供樓負擔下降下，勢令置業上車更為容易。

值得一提的是，在之前美國的加息周期內，香港先後5次加息，加幅為0.875厘，換句話說，今次連續兩次超預期的減息後，減幅已達加幅的一半以上，幅度絕對不低，相信可為樓市帶來積極正面的影響。

租金續升 細單位回報3.8厘

另一方面，減息後的按揭利率已經較最新9月份差估署A類私宅租金回報率3.7厘更低，加上租金節節上升，根據美聯「租金走勢圖」，9月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約37.9元，連升7個月及創5年新高，令不少細單位物業出現「供平過租」，勢吸引用家進一步「轉租為買」。

息口走勢以外，上周美國總統大選同樣是全球聚焦的重點，最終前總統特朗普勝出美國總統大選，事隔4年後再次入主白宮，再度登上總統的寶座。值得留意的是，無論是哪個當選總統，都會持續「保護主義」政策，對中國商品增加關稅；同時，政局變化對投資市場的影響，往往相對短暫，所以大選結果對樓市的影響，早已被市場消化。

與此同時，上周另一重點議題，是日前第十四屆全國人大常委會的刺激經濟措施，公布規模約10萬億資源化解地方政府債務，以助市場解燃眉之急，亦大致符合市場預期。

個人估計，在市場不明朗因素盡去，以及眾多利好樓市因素支持下，預計第四季樓價有望回升約3%，全年跌幅將收窄至5%內。至於交投方面，預期第四季成交量將超越原先預期，整體將「拾級而上」，估計一手成交量有望升至5,500宗，按季急升逾1.3倍，並創自2019年第二季後的5年半新高；同期二手住宅成交量有望同步上升，挑戰1.15萬宗，按季升約3成，創7季新高。